રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે હવે ગ્રાહકોના હિતનું ઘણી સારી રીતે ધ્યાન રાખવામાં આવી રહ્યું છે.
પ્રતીકાત્મક તસવીર
ગયા વખતના લેખમાં આપણે રેરા હેઠળની અરજીઓની સુનાવણી બાબતે સર્વોચ્ચ અદાલતે આપેલા મહત્ત્વપૂર્ણ ચુકાદા વિશે વાત કરી હતી. આજે આપણે મહારેરા ઑથોરિટીએ બહાર પાડેલા અગત્યના પરિપત્રક વિશે વાત કરીશું.
આપણે સૌ જાણીએ છીએ કે પ્રમોટરે દર ત્રણ મહિને પ્રોજેક્ટ વિશેના અપડેટ વેબસાઇટ પર અપલોડ કરવા પડે છે. એમ નહીં કરનારે એનાં પરિણામો ભોગવવાં પડે છે. મહારેરાએ હાલમાં એના પરિપત્રકમાં નવાં ફૉર્મેટ બહાર પાડ્યાં છેઃ ફૉર્મ ૧, ફૉર્મ ૨, ફૉર્મ ૩, ફૉર્મ ૪, ફૉર્મ ૫ અને ફૉર્મ ૨એ.
પ્રમોટરે ક્વૉર્ટર પૂરું થાય ત્યારે અથવા જે કિસ્સામાં જરૂર હોય ત્યાં વાર્ષિક ધોરણે નવા ફૉર્મેટ પ્રમાણે માહિતી અપડેટ કરવી જરૂરી છે. આ દરેક ફૉર્મનું પોતપોતાનું મહત્ત્વ છે, જેના વિશે હું આજે વાત કરીશ.
ફૉર્મ ૧માં આર્કિટેક્ટનું સર્ટિફિકેટ હોય છે. આર્કિટેક્ટે સાઇટનું પરીક્ષણ કર્યા બાદ એ પ્રમાણપત્ર આપવાનું હોય છે. રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટના દરેક બિલ્ડિંગ કે બ્લૉક કે ટાવર સંબંધે આ પ્રમાણપત્ર આપવાનું હોય છે. પ્રોજેક્ટમાં દરેક કાર્ય અને એમાં થયેલી પ્રગતિની વિગતો તથા કૉમન એરિયા અને સગવડો સંબંધે થયેલા કામની વિગતો આ પ્રમાણપત્ર દ્વારા આપવાની હોય છે. આ માહિતીની મદદથી ખરીદદારો એ પ્રોજેક્ટમાં રોકાણ કરવા વિશે નિર્ણય લેવા સમર્થ બને છે. હાલમાં રેરાએ આ પ્રમાણપત્ર સામાન્ય જનતા પણ જોઈ શકે એવી જોગવાઈ કરી છે. એક સમયે જનતા એ જોઈ શકતી ન હતી, પણ હવે ખરીદદાર પૂરતી માહિતી સાથે નિર્ણય લઈ શકે એ હેતુથી સૌને એની જાણ કરવામાં આવે છે.
ફૉર્મ ૨માં એન્જિનિયરનું સર્ટિફિકેટ હોય છે. પ્રોજેક્ટના સ્ટ્રક્ચરલ એન્જિનિયરે આ પ્રમાણપત્ર આપવાનું હોય છે. તેમણે પ્રોજેક્ટના બાંધકામનો અંદાજિત ખર્ચ અને વાસ્તવિક ખર્ચ એ બન્ને પ્રમાણિત કરવાના હોય છે. ખર્ચ બાબતે કોઈ ફેરફાર થયો હોય તો એની જાણ સૌને થઈ શકે છે.
ફૉર્મ ૩માં ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટનું સર્ટિફિકેટ હોય છે. જમીન ખરીદવા માટે તથા બાંધકામ માટે થયેલા ખર્ચની વિગતો ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ પ્રમાણિત કરે છે. આ પ્રમાણપત્રમાં કુલ અંદાજિત ખર્ચ, વાસ્તવિક થયેલો ખર્ચ, પૂર્ણ થયેલા બાંધકામની ટકાવારી, પ્રમોટરને મળેલાં નાણાંનો સ્રોત, બૅન્ક અકાઉન્ટની વિગતો, વેચાયા વગરના માલનો કાર્પેટ એરિયા, પ્રોજેક્ટમાં ઉપલબ્ધ વેચાયા વગરનો માલ વગેરેની વિગતો આપવાની હોય છે. આ ફૉર્મ જાહેર જનતા માટે નથી, એને રેરાના રેકૉર્ડમાં રાખવામાં આવે છે. જોકે માહિતી પ્રાપ્તિના અધિકાર (રાઇટ ટુ ઇન્ફર્મેશન)ની મદદથી એ પ્રાપ્ત કરી શકાય છે.
ફૉર્મ ૪ પણ આર્કિટેક્ટનું સર્ટિફિકેટ હોય છે, પરંતુ એ પ્રમાણપત્ર પ્રોજેક્ટ પૂરો થયા બાદનું હોય છે. પ્રોજેક્ટ પૂરો થયા બાદ પ્રમોટરે ઑક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ તથા આર્કિટેક્ટનું સર્ટિફિકેટ અપલોડ કરવાનાં હોય છે.
ફૉર્મ ૫ પણ ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટનું સર્ટિફિકેટ હોય છે, પરંતુ એમાં વાર્ષિક નાણાકીય અહેવાલ હોય છે. સંબંધિત પ્રોજેક્ટ માટે મળેલી રકમ ફક્ત એ પ્રોજેક્ટ માટે જ વાપરવામાં આવી છે અને નિયુક્ત બૅન્ક ખાતામાંથી જ ઉપાડ કરવામાં આવ્યો છે તથા એ ઉપાડ પ્રોજેક્ટ જેટલા ટકા પૂરો થયો છે એના પ્રમાણમાં જ કરવામાં આવ્યો છે એવું પ્રમાણપત્ર ઑડિટરે આપવું જરૂરી હોય છે. આ બધી વિગતો ફૉર્મ ૫ દ્વારા જણાવવાની હોય છે.
ફૉર્મ ૨એ. આ ફૉર્મ એન્જિનિયરનું ગુણવત્તાની ખાતરી આપનારું સર્ટિફિકેટ હોય છે. સાઇટ સુપરવાઇઝરે એ ઇશ્યુ કરેલું હોય છે. પ્રમોટરે દરેક વર્ષના અંતે કામકાજ હેઠળના પ્રોજેક્ટ સંબંધે આ પ્રમાણપત્ર આપવાનું હોય છે. પ્રોજેક્ટમાં વપરાયેલી સામગ્રીની ગુણવત્તાની વિગતો એમાં આપવામાં આવે છે.
અહીં ખાસ જણાવવાનું કે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર એવું અપવાદાત્મક ક્ષેત્ર છે, જેમાં ગ્રાહકને વસ્તુ મળે એની પહેલાં જ એણે એનું મોટા ભાગનું મૂલ્ય ચૂકવી દેવાનું હોય છે. આ રકમ ખરીદદારની જિંદગીભરની કમાણી હોઈ શકે છે. આમ, જોખમ ઘણું મોટું કહેવાય. બીજી બાજુ, જો ડેવલપર વધુ મહત્ત્વાકાંક્ષી બનીને પહેલો પ્રોજેક્ટ પૂરો થવા પહેલાં જ બીજો પ્રોજેક્ટ શરૂ કરીને પહેલાનાં નાણાં બીજામાં વાપરવા લાગે તો પહેલો પ્રોજેક્ટ પૂરો થવામાં વિલંબ થઈ શકે છે અથવા તો પ્રોજેક્ટ અધ્ધર રહી જાય એવું બની શકે છે. આથી મહારેરાએ નવાં ફૉર્મ બહાર પાડીને ખરીદદારોના હિતનું રક્ષણ કરવાનો પ્રયાસ કર્યો છે. આ બધાં ફૉર્મ ભરવાનું ફરજિયાત બનાવવામાં આવ્યું છે.
આના પરથી કહી શકાય કે
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે હવે ગ્રાહકોના હિતનું ઘણી સારી રીતે ધ્યાન રાખવામાં આવી રહ્યું છે.
