એનઓસી નહીંનો નિર્ણય ધડમાથા વગરનો

ફ્લૅટ વેચવા કે ભાડે આપવા એનઓસીની જરૂર ન હોવાનો નિર્ણય છે અવ્યવહારુ : મોટા ભાગની સોસાયટીઓનું આ કહેવું છે હાઉસિંગ મિનિસ્ટરની જાહેરાત વિશે

ઓપેરા હાઉસમાં આવેલી પંચરત્ન સોસાયટી

પ્રૉપર્ટી ખરીદવા કે વેચવા માટે એનઓસીની જરૂર નહીંથી સોસાયટી અને લોન આપતી બૅન્કોની મુશ્કેલીઓ વધશે એ તો ખરું; પણ સૌથી મોટો પ્રૉબ્લેમ એક્સપર્ટ્સના કહેવા પ્રમાણે એ છે કે સહકારી ખાતાને લગતી બાબતની જાહેરાત હાઉસિંગ મિનિસ્ટર જિતેન્દ્ર આવ્હાડે શું કામ કરી અને કરી તો કરી, પણ આનું નોટિફિકેશન ક્યાં છે? આ ઉપરાંત સોસાયટીઓ કહે છે કે આને કારણે ફ્લૅટના ટ્રાન્સફરમાં પણ ઘણી સમસ્યાઓ ઊભી થશે. ઇન ઑલ, આ નિર્ણય અત્યારે તો લૉજિક વગરનો લાગે છે.

ફ્લૅટ, દુકાન કે ઑફિસના ખરીદ-વેચાણ કે ભાડેથી આપવા કે લેવા માટે હવે હાઉસિંગ સોસાયટીની નો ઑબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ એટલે કે એનઓસીની જરૂર નહીં એવી જાહેરાત મહારાષ્ટ્રના હાઉસિંગપ્રધાન ડૉ. જિતેન્દ્ર આવ્હાડે કરી છે. આ પ્રધાનનું કહેવું છે કે મુંબઈ મેટ્રોપૉલિટન શહેર છે એટલે અહીં કોઈ સોસાયટી જાતિ, પંથ, ધર્મ, સમાજ કે વેજ અથવા નૉન-વેજ ખાનારાઓ વચ્ચે ભેદભાવ કરતી હોવાની ફરિયાદો મળ્યા બાદ અમે આ નિર્ણય લીધો છે. મુંબઈ શહેરમાં આવેલી દરેક સોસાયટીમાં બધા લોકોને રહેવાનો કે ભાડેથી રહેવાનો કે બિઝનેસ કરવાનો અધિકાર છે. સરકારના આવા નિર્ણય સાથે સોસાયટીઓ સંમત છે કે નહીં એ જાણવાનો અમે પ્રયાસ કર્યો છે.

શું છે સોસાયટીઓ અને એક્સપર્ટ્સના ઓપિનિયન?

નવા મેમ્બરે ધક્કા ખાવા પડશે : નરેશ મહેતા
સેક્રેટરી, પંચરત્ન હાઉસિંગ સોસાયટી, ઑપેરા હાઉસ
આ નિર્ણય જરાય વાજબી નથી. પ્રૉપર્ટી લેનારા સામે મોટા ભાગે કોઈ વાંધો નથી હોતો, પણ કોઈ મેમ્બર મિલકત વેચે ત્યારે તેના તમામ ડ્યુઝ ક્લિયર કર્યા કે છે કેમ એ જ્યારે તે એનઓસી લેવા માટે આવે ત્યારે ખબર પડે છે. હવે જો સોસાયટીની એનઓસી કાયદામાંથી કે ચલણમાંથી કાઢી નાખવામાં આવે તો લોકો તેમના ડ્યુઝ ક્લિયર કર્યા વિના જતા રહેશે અને નુકસાન સોસાયટી અને નવા મેમ્બરને થશે. બીજું, આજે મોટા ભાગના લોકો લોનથી મિલકત ખરીદે છે, જેમાં બૅન્ક સોસાયટી પાસેથી એનઓસીની માગણી કરે છે. આવી પરિસ્થિતિમાં સોસાયટી બૅન્કને એનઓસી આપવાનું બંધ કરી દેશે. મિલકતની ટ્રાન્સફરમાં પણ મુશ્કેલી આવશે. નવા મેમ્બરના નામે સોસાયટી મિલકત ચડાવશે નહીં એટલે તે રજિસ્ટ્રાર પાસે જશે. ધક્કા ખાવાની સાથે રૂપિયા ખર્ચશે ત્યારે રજિસ્ટ્રાર સોસાયટીને નામ ટ્રાન્સફર કરવાનો ઑર્ડર આપશે. 

બૅન્ક-લોન માટે લોકો હેરાન-પરેશાન થશે : ચેતન ભટ્ટ 
સિદ્ધાર્થ નગરસાકેત હાઉસિંગ સોસાયટી, ગોરેગામ
એનઓસી બંધ થશે તો ઘણી સમસ્યા થશે. બૅન્ક-લોન માટે લોકો પરેશાન થશે. કોઈ મેમ્બરનું ડ્યુ પેન્ડિંગ હશે તો પ્રૉપર્ટી ખરીદનારાએ પોતે અથવા તેના બ્રોકરે જે-તે સોસાયટીમાં જઈને ચેક કરવું પડશે. એનઓસીની પ્રથા છે એટલે સોસાયટી પાસે દરેક મેમ્બરના રેકૉર્ડ હોય છે. એના પરથી તે આરામથી એનઓસી આપી દે છે, પરંતુ એ બંધ થયા બાદ મિલકત વેચાણ કે ખરીદવાની આખી પ્રોસેસમાંથી સોસાયટી નીકળી જશે. બીજું, કોઈ મેમ્બરનું મેઇન્ટેનન્સ પેન્ડિંગ હોય અને એ ખરીદનારને અંધારામાં રાખીને પ્રૉપર્ટી પધરાવીને જતો રહેશે. આવી સ્થિતિમાં નવો મેમ્બર પણ મેઇન્ટેનન્સ નહીં ભરે. એકનું જોઈને બીજા મેમ્બરો પણ આવું કરશે તો સોસાયટી ચલાવવી મુશ્કેલ બની જશે. હા, એક વાત છે કે એનઓસી નીકળી જશે તો સોસાયટી સુખી થઈ જશે. મારા મતે સરકારનો આ નિર્ણય વ્યાવહારિક નથી.

સરકારનો નિર્ણય બરાબર નથી : અતુલ ગોસાલિયા 
કમિટી ઍડ્વાઇઝર, ઓમ સાંઈ ચરણ હાઉસિંગ સોસાયટી, બોરીવલી
એનઓસી બંધ કરવામાં આવશે તો પહેલી વાત એ છે કે સોસાયટીના પાવર જ ખતમ થઈ જશે. મારું પ્રૉપર્ટીનું જ કામકાજ છે. અમારા ધ્યાનમાં આવ્યું છે કે ગુનેગારો દુશ્મની કાઢવા માટે કોઈક વ્યક્તિની બાજુનો કે સામેનો ફ્લૅટ ખરીદીને પરેશાન કરે છે, જેથી સામેનો વ્યક્તિ તેની પ્રૉપર્ટી વેચીને ભાગી જાય. બીજું, પેન્ડિંગ ડ્યુઝથી લઈને નામ ટ્રાન્સફર કરવામાં કોઈ સોસાયટી રસ નહીં લે. જેણે પ્રૉપર્ટી ખરીદી હોય તેણે જ ડ્યુથી લઈને બીજી સોસાયટીને લગતી બાબતો ક્લિયર કરવી પડશે. આથી મારા મતે સરકારનો આ નિર્ણય બરાબર નથી. 

નિર્ણય યોગ્ય, પરંતુ અમલની શક્યતા નહીંવત્ : વિજય પ્રજાપતિ 
સેક્રેટરી, પરમહંસ હાઉસિંગ સોસાયટી, મુલુંડ 
સોસાયટીનું એનઓસી બંધ કરવામાં આવશે તો સૌથી મોટી મુશ્કેલી લોન લેનારાઓને થશે. બીજું, કોઈ ફ્લૅટ કે બીજી પ્રૉપર્ટી પર અગાઉથી લોન લીધી હોય અને એ પાર્ટી માહિતી છુપાવીને એ મિલકત વેચી નાખે તો મિલકત ખરીદનારાના લાખો-કરોડો રૂપિયા ફસાઈ શકે. એનઓસીની પ્રથાથી સોસાયટી પાસે બધા રેકૉર્ડ હોય છે એટલે મેઇન્ટેનન્સ ડ્યુથી માંડીને લોનની માહિતી આસાનીથી મળી જાય છે. નવી સિસ્ટમ લાગુ કરાશે તો એનઓસીની માથાકૂટમાંથી સોસાયટીને રાહત થશે, પરંતુ પ્રૉપર્ટી ખરીદનારાઓએ છેતરાય નહીં એ માટે વધારે મહેનત કરવી પડશે. મારા મતે સરકારનો નિર્ણય યોગ્ય છે, પરંતુ એના પર અમલની શક્યતા નહીંવત્ છે. બીજું, જાતિ-ધર્મ કે વેજ-નૉનવેજ બાબતે કોઈ પ્રૉબ્લેમ ઊભો થાય તો હાઉસિંગપ્રધાન થોડા સૉલ્વ કરવા જશે? સોસાયટીના મેમ્બરોએ જ એનો ઉકેલ લાવવાનો રહેશે.

એક્સપર્ટ શું કહે છે?

ઍડ્વોકેટ વિનોદ સંપત 
અધ્યક્ષ, કો-ઑપરેટિવ સોસાયટીઝ 
રેસિડન્ટ્સ યુઝર્સ વેલ્ફેર અસોસિએશન
સૌથી પહેલી વાત એ છે કે હાઉસિંગ મિનિસ્ટરના પોર્ટફોલિયોમાં કો-ઑપરેટિવ સોસાયટીઓ આવતી જ નથી. બીજું, કોઈ પણ જાહેરાત કરતાં પહેલાં એ બાબતનું નોટિફિકેશન જારી કરવું જોઈએ, જે અત્યાર સુધી નથી કરવામાં આવ્યું. સુપ્રીમ કોર્ટે એક કેસમાં વર્ષો પહેલાં ચુકાદો આપ્યો છે કે સોસાયટીને એનઓસી માગવાનો અધિકાર જ નથી. બૅન્ક જ્યારે કરોડો રૂપિયાની લોન આપતી હોય તો તે શું કામ એનઓસી ન માગે? એનઓસી ન માગવાનો કાયદો લાવવા પાછળનો ઉદ્દેશ સારો છે, પણ આ નિર્ણય વ્યવહારુ નથી. સેક્રેટરી સમયસર એનઓસી ન આપતા હોવાની ફરિયાદો મોટા ભાગે આવતી હોય છે. આ બાબતે કાયદો કે નિયમ લાવવો જોઈએ. નિશ્ચિત સમયમાં એનઓસી ન આપે તો સેક્રેટરી પર પેનલ્ટી હોવી જોઈએ કે એફઆઇઆર નોંધાય એવો કાયદો હોવો જોઈએ. આવું થશે તો લોકોની હેરાનગતિ ઘટશે. ધારો કે કોઈ સોસાયટી એનઓસી ન આપે તો મિનિસ્ટર શું કરી શકશે? બાકી મને લાગે છે કે હાઉસિંગ મિનિસ્ટરે પબ્લિસિટી મેળવવા માટે જાહેરાત કરી છે.