12 January, 2019 12:11 PM IST | | Ruchita Shah
ભાડાના ઘરનો વધી રહ્યો છે ટ્રેન્ડ
અત્યારે ભારતનાં તમામ મેટ્રો સિટીની તુલનાએ મુંબઈમાં ખાલી ઘરોનું પ્રમાણ વધ્યું છે. એક સર્વે મુજબ મુંબઈમાં અત્યારે ચાર લાખ એંસી હજાર ઘર સાવ ખાલી પડ્યાં છે. દિલ્હીમાં ત્રણ લાખ અને બૅન્ગલોરમાં ત્રણ લાખ ઘર ખાલી છે. મુંબઈ મોખરે છે. એક તરફ મુંબઈમાં પ્રૉપર્ટીના રેટ નીચા આવવાનું નામ નથી લેતા એ સમયે આ ખાલી ઘરોનો આટલો મોટો આંકડો આર્યકારક છે. આખા ભારતમાં લગભગ અગિયાર કરોડથી વધુ ફ્લૅટ તૈયાર છતાં ખાલી પડ્યા છે. નૅશનલ સેન્સસ પ્રમાણે લગભગ ૧૨ ટકા ફ્લૅટ્સ ખાલી પડેલા છે. ખાલી ફ્લૅટનો આટલો મોટો રેશિયો છે એ પાછળના આ અભ્યાસમાં દર્શાવેલાં કારણો પણ જાણવા જેવાં છે જેમ કે પ્રૉપર્ટીને લગતા રાઇટ્સ જ્યારે ક્લિયર ન હોય, એની કિંમત વધુપડતી આંકવામાં આવી હોય, સિટી સેન્ટરથી દૂરના વિસ્તારોમાં હોય એટલે કે લોકેશન પ્રૉપર ન હોય જેવી કેટલીક બાબતો આમાં મહત્વની છે. મુંબઈમાં ફ્લૅટનો ભરાવો થયો હોય એ સમયે પણ લોકો એની ખરીદી ન કરતા હોય એ બાબત આવનારા થોડાક સમયમાં પ્રૉપર્ટી માર્કેટમાં કેટલાંક પરિવર્તનો સૂચવે છે. કદાચ એમાંનું એક મોટું પરિવર્તન છેલ્લાં થોડાંક વષોર્માં દેખાઈ રહ્યું હોય તો એ છે મુંબઈમાં ઘરની માલિકીનો આગ્રહ લોકો છોડતા થયા છે. પોતાનું ઘર લેવાને બદલે ભાડાના મકાનમાં રહેવાનું અને એ પણ છતી શક્તિએ. મુંબઈમાં પોતાનો ઓટલો મYયો એટલે સ્વર્ગ મYયું એવી લોકોની માનસિકતા શું કામ અહીં પહોંચી છે એ વિશે પ્રૉપર્ટી સાથે સંકળાયેલા અને પ્રૉપર્ટી ખરીદવાની વાતથી દૂર ભાગનારા લોકો સાથે વાત કરીએ.
બદલાવનાં ઘણાં કારણો
મુંબઈમાં ફ્લૅટ ખાલી પડ્યા છે છતાં ભાવ ઘટતા નથી અને લોકો ખરીદતા નથી એ વાત સાથે જિનામ ગ્ ૩ રીઅલ્ટર્સના ઇલેશ રાઠોડ કહે છે, ‘મારી દ્રષ્ટિïએ લોકો ફ્લૅટ નહીં ખરીદતા હોવાનાં કારણોમાં જીએસટી બહુ મોટું અને મહત્વનું કારણ છે.
એક-દોઢ કરોડનો ફ્લૅટ હોય એમાં સીધો પંદર-વીસ લાખ રૂપિયાનો ઞ્લ્વ્ ભરવાની વાતથી લોકો ફ્લૅટ લેવાનું માંડી વાળે છે. EMI પર ફ્લૅટ લેતા હોય ત્યારે આવું પરવડે જ નહીં લોકોને. ડેવલપરોની હાલત ખરાબ છે, કારણ કે સેલ જ નથી. મંદીને અટકાવવા માટે સરકારે પણ બિલ્ડરોને હેલ્પ કરવી પડશે, કારણ કે પ્રૉફિટ માર્જિન ઘટાડ્યા પછી પણ અમુક રકમથી નીચે ફ્લૅટ વેચી શકાય એ પરિસ્થિતિમાં ડેવલપરો નથી. બેશક, તમે જે કહો છો કે લોકો છતે પૈસે ફ્લૅટ નથી લેતા એ બાબત સાથે હું સહમત નથી. ભાડે રહેવું એ મજબૂરી છે કાં તો રાહ જોવાની માનસિકતા છે. હંમેશ માટે ભાડે જ રહીને પ્રૉપર્ટીમાં ઇન્વેસ્ટ નહીં કરવાની માનસિકતા ધરાવતા લોકો આજે પણ ઓછા જ છે. એનું મહત્વનું કારણ છે કે વષોર્થી ઇન્વેસ્ટમેન્ટ અને પૈસાની સેફ્ટી માટે પ્રૉપર્ટી માનીતું માધ્યમ રહ્યું છે. પ્રૉપર્ટીમાં પૈસા નાખ્યા પછી લોકો નિરાંતથી ઊંઘી શકે છે. બીજા ઇન્વેસ્ટમેન્ટમાં પૈસા તૂટી જવાની સંભાવના હોય છે; જ્યારે પ્રૉપર્ટીમાં ગમેતેટલી મંદી હોય તો પણ સો રૂપિયાના ૮૫ રૂપિયા થાય, પણ એથી વધુ તો ન જ તૂટે; જ્યારે શૅરબજાર વગેરેમાં ૧૦૦ના ૨૫ રૂપિયા પણ થઈ જાય તો કહેવાય નહીં.’
જોકે ભાડા પર રહેનારા લોકો આ વાત સાથે સહમત નથી. પોતાના ત્રણ ફ્લૅટ ૨૦૦૧માં વેચીને ઘાટકોપરમાં છેલ્લાં ૧૭ વર્ષથી ભાડે રહેનારા ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ કિરીટ મહેતાની દૃષ્ટિએ આવનારા સમયમાં ફ્લૅટની ઓનરશિપ મેળવવાનો ક્રેઝ ઘટવાનો જ છે. એનાં પ્રૅક્ટિકલ કારણો આપતાં તેઓ કહે છે, ‘જેમ આજે છતી ગાડીએ પણ લોકો રેન્ટલ કૅબનો ઉપયોગ કરતા થયા છે અને થોડાક જ સમયમાં એ આટલી પૉપ્યુલર થઈ એની પાછળનું કારણ એટલું જ હતું કે મુંબઈના ટ્રાફિકમાં પોતાની ગાડી લઈને બહાર નીકળવું અને ગાડીના મેઇન્ટેનન્સ પાછળ રૂપિયાનો ખર્ચ કરતા રહેવું એ માથાકૂટ તેમને નથી કરવી. એની તુલનાએ કૅબ સર્વિસ સસ્તી અને સગવડભરી છે. એવી જ રીતે પોતાનો ફ્લૅટ લેવા સાવ નાનકડા મકાન માટે પણ કરોડોનું ઇન્વેસ્ટમેન્ટ કરવું અને બંધાઈને રહેવું અને એ ફ્લૅટ વેચતાં ખાસ કોઈ ફાયદો પણ થતો નથી અને પૈસા બ્લૉક થયેલા રહે છે. આજે ચાર કરોડનો ફ્લૅટ ચાલીસથી પચાસ હજારના રેન્ટ પર મળે છે, જ્યારે એ ફ્લૅટ જો ખરીદો તો કિંમત કરતાં ડબલ EMI ચૂકવતાં-ચૂકવતાં તમારી જિંદગી વહી જાય. એ જ પૈસા કોઈ ગવર્નમેન્ટ સ્કીમમાં રોકો, સારા B ગ્રેડના શૅરમાં રોકો તો કમ સે કમ એનું વળતર તો મળે. ફ્લૅટમાં રોકેલા પૈસાનું શું વળતર મળવાનું? ભાડાના મકાનમાં રહેવાનો બીજો ફાયદો એ છે કે તમે ધારો ત્યારે તમારા મનગમતા વિસ્તારમાં શિફ્ટિંગ કરી શકો, તમારી ઑફિસની નજીક જગ્યા લઈને ટ્રાવેલિંગ ટાઇમ બચાવી શકો. પોતાની પાસે એક કરોડનું બજેટ હોય ત્યારે અમુક ગણતરીના વિસ્તાર સિવાય તમને પોતાનું ઘર લેવાનું પરવડે જ નહીં અને તમારે નછૂટકે તમારી ઑફિસ માટે લાંબા ડિસ્ટન્સનું પણ ટ્રાવેલિંગ કરવું પડે.’
અમુકની ડિમાન્ડ છે
છેલ્લાં ઘણાં વષોર્થી પ્રૉપર્ટી ડેવલપરો અને કન્સલ્ટન્ટોની દૃષ્ટિએ કૉમ્પૅક્ટ ફ્લૅટનું વેચાણ એટલું જ છે એ વાત સ્વીકારવામાં આવી રહી છે. ૨૫ વર્ષથી પ્રૉપર્ટી કન્સલ્ટન્ટ તરીકે સક્રિય મુંબઈ સ્પેસ રિયલ્ટીના અસોસિએટ ડિરેક્ટર નલિન ભૂતા કહે છે, ‘પાંચ-છ કરોડના ઓવર લક્ઝ્યુરિસ ફ્લૅટનું વેચાણ અટકેલું છે, પરંતુ કરોડથી બે કરોડ રૂપિયા સુધીના ફ્લૅટ્સ વેચાય છે. બે અને ત્રણ બેડરૂમ-હૉલ-કિચનના ફ્લૅટ વેચાઈ રહ્યા છે. અમને એમાં ખૂબ સારો રિસ્પૉન્સ મYયો છે. મારા આટલાં વષોર્ના અનુભવ પરથી કહીશ કે અત્યારે યંગ જનરેશનનો અમુક વર્ગ રેન્ટ પર એટલે રહી રહ્યો છે, કારણ કે તેમણે વેઇટ ઍન્ડ વૉચની નીતિ અપનાવી છે. બદલાઈ રહેલાં પૉલિટિકલ સમીકરણો અને પૉલિસીઓને કારણે પ્રૉપર્ટીના ભાવ ઘટશે એવી આશા તેમને છે. ડીમૉનેટાઇઝેશને પણ પ્રૉપર્ટીના રેટ પર અસર કરી છે. મજબૂરી અને રાહ જોવી આ બે જ કારણો છે જેને કારણે લોકો ભાડાના મકાનમાં રહેવાનું વધુ પ્રિફર કરી રહ્યા છે, કારણ કે રેન્ટ પર રહેવું એ કોઈ બહુ સગવડભર્યું નથી. સ્ટેબિલિટી નથી હોતી. ગમે ત્યારે મકાન ખાલી કરવાનો વારો આવે. ફૅમિલીવાળા લોકો આ બધું પ્રિફર નથી કરતા.’
રાહ જોવાની વાત સાથે બોરીવલીમાં રેન્ટ પર રહેતી અનુજા દેઢિયા-શર્મા સહમત થાય છે. તે કહે છે, ‘અત્યારે તો પ્રૉપર્ટીના ભાવ આકાશ આંબે એવા છે અને અમને આશા છે કે એની કિંમત આવનારા સમયમાં સો ટકા ઘટશે. જોકે એ ઘટશે તો પણ અમે પોતાનું ઘર લઈશું એની કોઈ શક્યતાઓ નથી. ઘરમાં કરેલું ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ખાસ રિટર્ન નથી આપતું. તમે ચાર-પાંચ નૅશનલાઇઝ્ડ બૅન્કમાં ફિક્સ ડિપોઝિટમાં પૈસા મૂકો તો એમાં ઘર કરતાં સારું રિટર્ન મળે. હું ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ છું અને મારા હસબન્ડ સિદ્ધાંત કંપની સેક્રેટરી છે. અમારા સર્કલમાં પણ એવા ઘણા લોકો છે જેમનાં તોતિંગ પૅકેજ છે અને પોતાના પૈસાથી બે-અઢી કરોડનું ફન્ડ ઉઘરાવવું બહુ મામૂલી વાત છે. છતાં તેમણે પચાસ હજારના રેન્ટ પર રહેવાનું પસંદ કર્યું છે. એક જ કારણથી કે આટલી મોટી રકમ જગ્યામાં રોકી દીધી પછી પણ પોતાને જે લક્ઝરી રીતે રહેવું છે એ રીતે રહી નહીં શકે. એના કરતાં બહેતર છે કે વધુ રેન્ટ આપીને પાંચ-છ કરોડના આલિશાન ઘરમાં શું કામ ન રહીએ?’
આવો જ નિર્ણય મીરા રોડમાં રહેતા કલ્પેશ લુખીએ લીધો છે. કલ્પેશભાઈ કહે છે, ‘મુંબઈમાં લાખો રૂપિયા ઘરમાં ઇન્વેસ્ટ કરવાનું મને કોઈ કારણ નથી દેખાતું, કારણ કે મને એમાં ભવિષ્ય નથી દેખાતું. મેં સુરતમાં ઘર લીધું છે થોડાંક વષોર્ પહેલાં. આજે એ પ્રૉપર્ટીનો લગભગ ત્રીસેક ટકા ભાવ વધી ગયો છે. મુંબઈમાં આપણે એ પૉઇન્ટ પર પણ પહોંચી ગયા છીએ. આજે તમે ઘર લેશો અને પાંચ વર્ષ પછી વેચવા કાઢશો તો દસ ટકાથી વધારે એની કિંમત નથી વધે, કારણ કે ઑલરેડી ભાવ વધારે છે. નૉર્મલી છથી સાત ટકા રિટર્ન મુંબઈમાં પ્રૉપર્ટી ખરીદવાથી મળશે, જેની તુલનાએ કામધંધામાં એટલા રૂપિયા મૂકો તો વધારે રિટર્ન મળે. પૈસો ઊગી નીકળે એવું ઇચ્છતા હો તો પૈસાને ઘરમાં ઇન્વેસ્ટ કરવાનું મને મુનાસિબ નથી લાગતું.’
ભાડે રહેનારા લોકોએ અહીંથી તહીં બહુ શિફ્ટિંગ કરવું પડે એ વાતનો પણ કિરીટ મહેતા છેદ ઉડાડે છે અને કહે છે, ‘આજે સારા ટેનન્ટની દરેક પ્રૉપર્ટી ઓનરને જરૂર છે. છેલ્લાં ૧૪ વર્ષમાં મેં માત્ર બે વાર ઘર બદલ્યું છે અને જૂના લોકો આજે પણ મને બોલાવે છે. એનાથી વિશેષ શું જોઈએ? મારી આસપાસ આ વિચારધારાના ઘણા લોકો છે અને હું તો ખાતરીપૂર્વક કહી શકું છું કે આવનારા સમયમાં મુંબઈમાં લોકો ઘર ખરીદશે નહીં, પણ મોટા ભાગના લોકો રેન્ટ પર રહેશે.’
તમે જે કહો છો કે લોકો છતે પૈસે ફ્લૅટ નથી લેતા એ બાબત સાથે હું સહમત નથી. ભાડે રહેવું એ મજબૂરી છે કાં તો રાહ જોવાની માનસિકતા છે. હંમેશ માટે ભાડે જ રહીને પ્રૉપર્ટીમાં ઇન્વેસ્ટ નહીં કરવાની માનસિકતા ધરાવતા લોકો આજે પણ ઓછા જ છે. એનું મહત્વનું કારણ છે કે વષોર્થી ઇન્વેસ્ટમેન્ટ અને પૈસાની સેફ્ટી માટે પ્રૉપર્ટી માનીતું માધ્યમ રહ્યું છે.
- ઇલેશ રાઠોડ, બિલ્ડર
યંગ જનરેશનનો અમુક વર્ગ રેન્ટ પર એટલે રહી રહ્યો છે, કારણ કે તેમણે વેઇટ ઍન્ડ વૉચની નીતિ અપનાવી છે. બદલાઈ રહેલાં પૉલિટિકલ સમીકરણો અને પૉલિસીઓને કારણે પ્રૉપર્ટીના ભાવ ઘટશે એવી આશા તેમને છે. ડીમૉનેટાઇઝેશને પણ પ્રૉપર્ટીના રેટ પર અસર કરી છે. મજબૂરી અને રાહ જોવી આ બે જ કારણો છે જેને કારણે લોકો ભાડાના મકાનમાં રહેવાનું વધુ પ્રિફર કરી રહ્યા છે, કારણ કે રેન્ટ પર રહેવું એ કોઈ બહુ સગવડભર્યું નથી.
- નલિન ભૂતા, પ્રૉપર્ટી કન્સલ્ટન્ટ
આ પણ વાંચોઃ આજે ન્યુ યરને લગતી વિચિત્ર માન્યતાઓની વાતું કરીએ
પોતાનો ફ્લૅટ લેવા સાવ નાનકડા મકાન માટે પણ કરોડોનું ઇન્વેસ્ટમેન્ટ કરવું અને બંધાઈને રહેવું અને એ ફ્લૅટ વેચતાં ખાસ કોઈ ફાયદો થતો નથી અને પૈસા બ્લૉક થયેલા રહે છે. આજે ચાર કરોડનો ફ્લૅટ ચાલીસથી પચાસ હજારના રેન્ટ પર મળે છે, જ્યારે એ ફ્લૅટ જો ખરીદો તો કિંમત કરતાં ડબલ EMI ચૂકવતાં-ચૂકવતાં તમારી જિંદગી વહી જાય. એ જ પૈસા કોઈ ગવર્નમેન્ટ સ્કીમમાં રોકો, સારા ખ્ ગ્રેડના શૅરમાં રોકો તો કમ સે કમ એનું વળતર તો મળે.
-કિરીટ મહેતા, ઘાટકોપર
ઘરમાં કરેલું ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ખાસ રિટર્ન નથી આપતું. તમે ચાર-પાંચ નૅશનલાઇઝ્ડ બૅન્કમાં ફિક્સ ડિપોઝિટમાં પૈસા મૂકો તો એમાં ઘર કરતાં સારું રિટર્ન મળે. મોટી રકમ જગ્યામાં રોકી દીધી પછી પણ પોતાને જે લક્ઝરી રીતે રહેવું છે એ રીતે રહી નહીં શકે. એના કરતાં બહેતર છે કે વધુ રેન્ટ આપીને પાંચ-છ કરોડના આલિશાન ઘરમાં શું કામ ન રહીએ?
- અનુજા દેઢિયા-શર્મા, બોરીવલી
આજે તમે ઘર લેશો અને પાંચ વર્ષ પછી વેચવા કાઢશો તો દસ ટકાથી વધારે એની કિંમત નથી વધે, કારણ કે ઑલરેડી ભાવ વધારે છે. નૉર્મલી છથી સાત ટકા રિટર્ન મુંબઈમાં પ્રૉપર્ટી ખરીદવાથી મળશે, જેની તુલનાએ કામધંધામાં એટલા રૂપિયા મૂકો તો વધારે રિટર્ન મળે. પૈસો ઊગી નીકળે એવું ઇચ્છતા હો તો પૈસાને ઘરમાં ઇન્વેસ્ટ કરવાનું મને મુનાસિબ નથી લાગતું.
કલ્પેશ લુખી, મીરારોડ