રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટમાં જૂના-નવા ફ્લૅટધારકોનાં હિતનું રક્ષણ કરવા સંબંધે મહારેરાનો મહત્ત્વપૂર્ણ આદેશ

ડેવલપરની સામે કરાયેલી ઉક્ત ફરિયાદમાં નવા ઘર ખરીદનારાઓએ અનેક રાહત માગી હતી

પ્રતીકાત્મક તસવીર

આપણે હાલમાં જોઈ રહ્યા છીએ કે મહારેરા ઑથોરિટી રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના નિયમનની બાબતે કડક વલણ અપનાવી રહી છે. ગયા મહિનાની ૧૮ તારીખે મહારેરાના ચૅરમૅન અજય મહેતાએ આપેલા એક ચુકાદાને કારણે સામાન્ય જનતાનાં અનેક અર્થઘટન અને દૃષ્ટિકોણ બદલાઈ ગયાં છે. ફ્લૅટ ખરીદનારાઓએ વર્ષ ૨૦૧૯માં કરેલી ફરિયાદ સંબંધે એમણે આ ચુકાદો આપ્યો હતો. આજે તેના વિશે વિગતે વાત કરીએ.

આ કેસ મૂળ રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટનો હતો. તેમાં સોસાયટીએ બિલ્ડિંગના રિડેવલપમેન્ટ માટે ડેવલપર સાથે કરાર કર્યો હતો. પછીથી પ્રોજેક્ટ પૂરો થવામાં વિલંબ થવાને કારણે તેણે એ કરાર રદ કર્યો. જોકે ત્યાર સુધીમાં ડેવલપરે રિડેવલપ થનારી ઇમારતમાં નવા ખરીદદારોની સાથે ફ્લૅટના વેચાણ માટેના કરાર કરી દીધા હતા.

ડેવલપરની સામે કરાયેલી ઉક્ત ફરિયાદમાં નવા ઘર ખરીદનારાઓએ અનેક રાહત માગી હતી. સંબંધિત હાઉસિંગ સોસાયટી અને લોન આપનાર બૅન્કે આ કેસમાં દરમ્યાનગીરી કરી હતી. કેસમાં મૂળ મુદ્દો ફ્લૅટના પઝેશનનો હતો. ડેવલપરે એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાં લખેલી સમયમર્યાદામાં ફ્લૅટનો કબજો આપ્યો નહીં હોવાથી ફરિયાદ થઈ હતી.

સુનાવણી દરમ્યાન ડેવલપરે કહ્યું હતું કે પ્રોજેક્ટ પૂરો થવાની તૈયારીમાં છે. દરમ્યાનગીરી કરનાર સોસાયટીએ અનેક પ્રશ્નો ઊભા કર્યા હતા અને કહ્યું હતું કે પ્રોજેક્ટ હજી અધૂરો છે. સોસાયટીએ એમ પણ કહ્યું હતું કે તેણે ડેવલપર સાથેનો ડેવલપમેન્ટ કરાર રદ કર્યો છે.

બૅન્કે ડેવલપર પાસેથી લેવાની નીકળતી રકમની વસૂલી માટે એ પ્રોજેક્ટમાં વેચાયા વગરના ફ્લૅટ પર ચાર્જ ઊભો કર્યો હતો. પ્રોજેક્ટમાં જેમને ફ્લૅટ ફાળવવામાં આવ્યા હતા એમણે ચૂકવવાની બાકી રકમ માટે પણ બૅન્કે પોતાનો અધિકાર દર્શાવ્યો હતો. બીજી બાજુ ફ્લૅટની ફાળવણી થઈ હતી એ ખરીદદારોએ દલીલ કરી હતી કે પઝેશન આપવામાં મોડું થયું હોવાથી જે વ્યાજ ચૂકવવાનું નીકળે છે તેની સામે એમની ચુકવણીની રકમ મજરે મળવી જોઈએ.

અહીં જણાવવું રહ્યું કે રેરા કાયદાનો ઉદ્દેશ ડેવલપરની ગેરરીતિઓથી ખરીદદારોનું રક્ષણ કરવાનો છે. જોકે સાથે-સાથે રેરા ઑથોરિટીએ ખરીદદારોની ગેરવાજબી માગણીઓ સામે પ્રમોટરનું રક્ષણ કરવું જરૂરી બને છે. ઑથોરિટીએ એવું વાતાવરણ સર્જવું જરૂરી છે, જેમાં સમયબદ્ધ રીતે પ્રોજેક્ટ પૂરો થઈ શકે.

મહારેરાએ ઉક્ત કેસમાં અહીં જણાવ્યા પ્રમાણેનાં નિરીક્ષણો કર્યાં હતાં :

૧. સોસાયટીએ ડેવલપર સાથેનું ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ તથા પાવર ઑફ ઍટર્ની રદ કર્યાં હતાં. જોકે એગ્રીમેન્ટ રદ કરવાની કાનૂની વૈધતાનો પ્રશ્ન રેરા ઑથોરિટીના કાર્યક્ષેત્રમાં આવતો નથી. રેરા ઑથોરિટી સામે આવેલો મહત્ત્વનો મુદ્દો આ એગ્રીમેન્ટ રદ થવાને પગલે સર્જાતી સ્થિતિનો છે. એ સ્થિતિમાં ફ્લૅટના નવા ખરીદદારો, બૅન્ક અને સોસાયટી એ ત્રણેને લગતા પ્રશ્નો પણ સર્જાય છે અને તેનો હલ ઑથોરિટીએ લાવવો જરૂરી છે.

૨. ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ રદ થયું હોય તોપણ સોસાયટી દ્વારા નીમવામાં આવેલા ડેવલપરે એગ્રીમેન્ટ અસ્તિત્વમાં હતું એ વખતે લીધેલી જવાબદારીઓનો અંત આવી જતો નથી.

૩. સોસાયટીએ પોતાની ઇમારતના રિડેવલપમેન્ટ માટે ડેવલપરની નિમણૂક કરી હતી તેને કારણે જ ડેવલપર અને નવા ફ્લૅટ ખરીદનારાઓ વચ્ચે કરાર થયા હતા.

૪. સોસાયટીએ નિમણૂક કરેલા ડેવલપરને રેરા કાયદા હેઠળની પ્રમોટરની વ્યાખ્યા લાગુ પડે છે. આથી સોસાયટી સાથેનો ડેવલપમેન્ટ કરાર રદ કરવાથી સોસાયટી પ્રમોટર બને છે અને ડેવલપરે જે જવાબદારીઓ લીધી હોય એ બધી સોસાયટીના શિરે આવી જાય છે. સોસાયટી ડેવલપર સાથેનો કરાર રદ થયો હોવાનું કહીને નવા ખરીદદારો પ્રત્યેની જવાબદારીમાંથી છટકી શકે નહીં. આમ સોસાયટીએ ડેવલપરની નિમણૂક કરતી વખતે પૂરતી તકેદારી રાખવી જોઈએ.

રેરા ઑથોરિટીએ સોસાયટીને આપેલા આદેશમાં કહ્યું હતું કે સોસાયટી કોઈ ડેવલપર પાસે રિડેવલપમેન્ટ કરાવે કે પછી સેલ્ફ રિડેવલપમેન્ટ કરે, તેણે નવા ફ્લૅટ ખરીદનારાઓનાં હિતનું રક્ષણ કરવું જરૂરી છે. સોસાયટીએ અથવા નવા નક્કી થનારા ડેવલપરે પ્રોજેક્ટ વિલંબમાં મૂકવા માટે જવાબદાર એન્ટિટી પાસેથી લેણી રકમ વસૂલ કરવી પડશે. નવા ખરીદદારોને પ્રોજેક્ટ મોડો થવાને કારણે એમણે ચૂકવેલી રકમ પર જે વ્યાજ મળવું જોઈએ એ ચૂકવવાની જવાબદારી સોસાયટી અથવા નવા ડેવલપરની રહેશે. એટલું જ નહીં, પ્રોજેક્ટ ડેવલપ કરતી વખતે બૅન્કના હિતનું પણ ધ્યાન રાખવું પડશે.

રેરા ઑથોરિટીએ વધુમાં આદેશ આપ્યો હતો કે જેમને ફ્લૅટ ફાળવાયા હતા તથા જે નવા ફ્લૅટ ખરીદનારાઓએ જૂના ડેવલપર સાથે કરાર કર્યા હતા એમનાં હિતનું રક્ષણ કરવાની પ્રાથમિક જવાબદારી સોસાયટીએ નિભાવવી પડશે. એ સૌ ખરીદદારોના વ્યક્તિગત અધિકારો તથા એ પ્રોજેક્ટ સંબંધિત અધિકારોને લીધે લાગુ થતાં સૌનાં હિતનું રક્ષણ કરવું જરૂરી બને છે.

ઑથોરિટીએ કહ્યું હતું કે આ આદેશને કોઈ પડકારવા માગતું હોય તો મહારેરાની ઍપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ સમક્ષ ધા નાખી શકે છે.

ઑથોરિટીના આ આદેશની સામે દલીલો થઈ શકે, પરંતુ એક વાત નિશ્ચિત છે કે આદેશમાં અનેક મહત્ત્વપૂર્ણ નિરીક્ષણો કરવામાં આવ્યાં હતાં, જેના તરફ દુર્લક્ષ કરી શકાય નહીં. વળી અગાઉ કહ્યું એમ સૌથી મોટો સંદેશ એ મળે છે કે રિડેવલપમેન્ટ માટે જતી વખતે સોસાયટીએ પૂરતી તકેદારી રાખવી અને એવો જ ડેવલપર પસંદ કરવો જે પ્રોજેક્ટ સમયસર પૂરો કરવાની દાનત અને શક્તિ ધરાવતો હોય.