મહારેરા હેઠળ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરવાનું પણ શક્ય છે

એનું કારણ એ છે કે મહારેરા (મહારાષ્ટ્ર રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન ઍક્ટ) હેઠળ પ્રોજેક્ટની ટ્રાન્સફર શક્ય બની છે. જો કોઈ ડેવલપર પોતે હાથમાં લીધેલો પ્રોજેક્ટ પૂરો કરી શકે નહીં તો એ પ્રોજેક્ટ બીજા ખમતીધર ડેવલપરને ટ્રાન્સફર કરીને પૂરો કરાવી શકાય છે

પ્રતીકાત્મક તસવીર

કોઈ રહેણાક પ્રોજેક્ટ વર્ષોનાં વર્ષો સુધી અટવાયેલો પડ્યો રહે એ દિવસો હવે પૂરા થવા આવ્યા હોય એવું લાગે છે. એનું કારણ એ છે કે મહારેરા (મહારાષ્ટ્ર રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન ઍક્ટ) હેઠળ પ્રોજેક્ટની ટ્રાન્સફર શક્ય બની છે. જો કોઈ ડેવલપર પોતે હાથમાં લીધેલો પ્રોજેક્ટ પૂરો કરી શકે નહીં તો એ પ્રોજેક્ટ બીજા ખમતીધર ડેવલપરને ટ્રાન્સફર કરીને પૂરો કરાવી શકાય છે. કોઈ ડેવલપર નાદાર થઈ ગયો હોય એટલે કે નૉન-પર્ફોર્મિંગ ઍસેટ બની ગયો હોય અને બૅન્કોએ કે નાણાકીય સંસ્થાઓએ એનો પ્રોજેક્ટ પોતાને હસ્તક લઈ લીધો હોય તો બૅન્ક પણ પ્રોજેક્ટની ટ્રાન્સફર કરાવી શકે છે. પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરવા માટે રેરા, ૨૦૧૬ કાયદાની કલમ ૧૫ હેઠળ જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરવા માટે ફ્લૅટ જેમને ફાળવાયા હોય એવા લોકોમાંથી બે તૃતીયાંશ લોકોની મંજૂરી મળવી આવશ્યક છે. ડેવલપર પોતાનો પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરવા માટે મહારેરા સત્તાવાળાઓ સમક્ષ પ્રસ્તાવ મૂકી શકે છે. મહારેરા સંબંધિત દસ્તાવેજોની ચકાસણી કરીને પ્રોજેક્ટની ટ્રાન્સફર કરવાની મંજૂરી આપી શકે છે અથવા તો દરખાસ્ત નામંજૂર કરી શકે છે. જરૂર પડ્યે સુનાવણી માટે બોલાવીને ત્યાર બાદ નિર્ણય લઈ શકે છે.

પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરતાં પહેલાં જૂના ડેવલપરની રેરા વેબસાઇટ સંપૂર્ણપણે અપડેટેડ હોવી આવશ્યક છે. એ ઉપરાંત નવા ડેવલપરે આર્કિટેક્ટ સર્ટિફિકેટ, ચાર્ટર્ટ અકાઉન્ટન્ટ સર્ટિફિકેટ, વગેરે દસ્તાવેજો પૂરા પાડવા જરૂરી છે. જો બૅન્કો કે નાણાકીય સંસ્થાઓએ પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરવા માટે અરજી કરી હોય તો તેમણે પણ જેમને ફ્લૅટ ફાળવાયા હોય એ લોકોની સહમતી મેળવવી જરૂરી છે. ટ્રાન્સફર માટે મંજૂરી મળ્યાના સાત દિવસની અંદર આ સહમતી પ્રાપ્ત કરવામાં આવવી જોઈએ.

કંપની/ભાગીદારી પેઢીના ત્રીજા પક્ષ પ્રત્યેના અધિકારો અને જવાબદારીઓ પર અસર થતી ન હોય એવા આંતરિક હોલ્ડિંગના ફેરફારોની સ્થિતિમાં પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરવા દેવાતો નથી. ડેવલપરની ભાગીદારી પેઢીને પ્રાઇવેટ લિમિટેડ કંપની બનાવવામાં આવે કે પછી પ્રાઇવેટ લિમિટેડને ભાગીદારી પેઢી બનાવવામાં આવે અથવા માલિકીહક ધરાવતી પેઢી કાનૂની વારસા દ્વારા વારસદારને મળે એ સ્થિતિમાં પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરવાની જરૂર પડતી નથી. મહારેરા હેઠળ જ્યારે પણ પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર થાય ત્યારે જૂના ડેવલપરની તમામ સ્ટેકહોલ્ડર્સ પ્રત્યેની તમામ જવાબદારીઓ અને અધિકારો નવા ડેવલપરને મળી જાય છે. નવા ડેવલપરે જૂના ડેવલપર દ્વારા નિશ્ચિત કરાયેલી પ્રોજેક્ટ કમ્પ્લિશન ડેટ અનુસાર પ્રોજેક્ટ પૂરો કરીને પઝેશન આપવું જરૂરી છે.

સવાલ તમારા…

પ્રોજેક્ટ ટ્રાન્સફર કરવા માટે બે તૃતીયાંશ લોકોની મંજૂરી આવશ્યક છે. જો હું બાકીના એક તૃતીયાંશ લોકોમાં હોઉં તો એ ફ્લૅટ સંબંધેના મારા અધિકારને કોઈ અસર થાય ખરી?

જો તમે બાકીના એક તૃતીયાંશ લોકોમાં હો તો ટ્રાન્સફર પહેલાં જે અધિકારો હોય એ જ અધિકારો પ્રાપ્ત થાય છે. તેઓ પોતાની સાથે થયેલા કરાર મુજબ અગાઉના ડેવલપરે જે પઝેશન ડેટ નક્કી કરી હોય એ તારીખે નવા ડેવલપર પાસેથી પઝેશન માગી શકે છે. જો નવા ડેવલપર ડિફૉલ્ટ કરે તો તેઓ રેરા સત્તાવાળાઓ પાસે જઈને દાદ માગી શકે છે. ખરીદદારે જૂના ડેવલપર સાથે કરેલા કરાર મુજબની જવાબદારીઓ પણ પૂરી કરવાની હોય છે.