ભારતમાં એનઆરઆઇઓ દ્વારા પ્રૉપર્ટીના વેચાણ પછી તેમના પર ટૅક્સ કેવી રીતે લાગુ પડે છે?

જ્યારે એનઆરઆઇ ભારતમાં ઘરની પ્રૉપર્ટી વેચે છે ત્યારે તેઓ કૅપિટલ ગેઇન ભરવાને પાત્ર છે.

પ્રતીકાત્મક તસવીર

બિન-નિવાસી ભારતીયો (એનઆરઆઇ) માટે ભારતમાં પ્રૉપર્ટી વેચવાની પ્રક્રિયા જટિલ હોઈ શકે છે, ખાસ કરીને જ્યારે એ ટૅક્સની અસરો સમજવાની વાત આવે ત્યારે. ભારતમાં એનઆરઆઇઓ પ્રૉપર્ટી વેચે ત્યારે ચુકવણીપાત્ર ટૅક્સ અને ટીડીએસ (ટૅક્સ ડિડક્ટેડ ઍટ સોર્સ) પર તેમને સ્પષ્ટતા પ્રદાન કરવાનો આ લેખનો હેતુ છે. 

કૅપિટલ ગેઇન ઉપર ટૅક્સેશન
જ્યારે એનઆરઆઇ ભારતમાં ઘરની પ્રૉપર્ટી વેચે છે ત્યારે તેઓ કૅપિટલ ગેઇન ભરવાને પાત્ર છે. ગેઇન શૉર્ટ ટર્મ છે અથવા લૉન્ગ ટર્મ છે એના આધારે ટૅક્સનો દર લાગુ પડે છે. બે વર્ષથી વધુ સમય માટે રાખવામાં આવેલી પ્રૉપર્ટી ઉપર લૉન્ગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન લાગુ પડે છે જેની ઉપર ૨૦ ટકાનો દર લાદવામાં આવે છે, જ્યારે શૉર્ટ ટર્મના ગેઇન ઉપર ભારતમાં તેમની ટૅક્સેબલ ઇન્કમને આધારે એનઆરઆઇ માટે લાગુ થતા ઇન્કમટૅક્સ સ્લૅબ દરને આધારે દર લાગુ પડે છે. 

એનઆરઆઇઓ માટે ટૅક્સ સેવિંગ માટેની વ્યૂહરચના
એનઆરઆઇને ભારતમાં પ્રૉપર્ટી વેચાણથી થતા લૉન્ગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન માટે સેક્શન ૫૪, ૫૪એફ અને ૫૪ઈસી  હેઠળ કર બચાવવા માટે એક્ઝમ્પશન મળે છે. 

૧. સેક્શન ૫૪ હેઠળ એક્ઝમ્પ્શન
રેસિડેન્શિયલ હાઉસ પ્રૉપર્ટી ઉપર લૉન્ગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન માટે ઉપલબ્ધ છે.
પ્રૉપર્ટીના વેચાણના એક વર્ષ પહેલાં અથવા વેચાણ પછીનાં બે વર્ષમાં નવી રેસિડેન્શિયલ પ્રૉપર્ટી ખરીદતી વખતે એનઆરઆઇ આ એક્ઝમ્પશનનો દાવો કરી શકે છે.
રેસિડેન્શિયલ પ્રૉપર્ટીના બાંધકામની પણ મંજૂરી છે, પરંતુ એ વેચાણથી ત્રણ વર્ષમાં પૂર્ણ થવી આવશ્યક છે.
નવી પ્રૉપર્ટી ભારતમાં સ્થિત હોવી જોઈએ.
આ એક્ઝમ્પશનનો દાવો કરવા માટે ફક્ત એક જ પ્રૉપર્ટી પ્રાપ્ત કરી શકાય છે. સેક્શન ૫૪માં ૧લી એપ્રિલ ૨૦૨૦થી સુધારો કરવામાં આવ્યો છે અને એ મુજબ જો લૉન્ગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન બે કરોડની અંદર હોય તો આ એક્ઝમ્પશન બે પ્રૉપર્ટીના રોકાણ માટે પ્રાપ્ત કરી શકાય છે. એસેસી દ્વારા તેના જીવનકાળ દરમ્યાન ફક્ત એક જ વાર આ વિકલ્પનો ઉપયોગ કરી શકાય છે.

૨. સેક્શન ૫૪એફ હેઠળ એક્ઝમ્પશન
રેસિડેન્શિયલ પ્રૉપર્ટી સિવાયની કોઈ પણ પ્રૉપર્ટીના વેચાણ પર લૉન્ગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન લાગુ થાય છે. 
એનઆરઆઇઓએ વેચાણ પછીના એક વર્ષ પહેલાં અથવા બે વર્ષ પછી અથવા બાંધકામ કરવાનું હોય તો ત્રણ વર્ષ સુધીમાં નવી પ્રૉપર્ટીમાં આખી વેચાણની કિંમતનું રોકાણ કરવું જોઈએ.  
નવી પ્રૉપર્ટી ભારતમાં હોવી જોઈએ અને ખરીદી અથવા બાંધકામનાં ત્રણ વર્ષમાં વેચવી ન જોઈએ. 

૩. સેક્શન ૫૪ઈસી  હેઠળ એક્ઝમ્પ્શન
એનઆરઆઇઓ એનએચએઆઇ અથવા આરઈસી દ્વારા જારી કરાયેલા ચોક્કસ બૉન્ડ્સમાં રોકાણ કરીને જમીન/મકાનના વેચાણ પર થયેલા લૉન્ગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન પર ટૅક્સ બચાવી શકે છે. બૉન્ડ્સ પાંચ વર્ષ પછી વેચી શકાય છે અને પ્રૉપર્ટીના વેચાણ થયાની તારીખથી પાંચ વર્ષ વીતી જાય એ પહેલાં એનઆરઆઇએ તેમને વેચવા જોઈએ નહીં.
નાણાકીય વર્ષ દીઠ મહત્તમ રોકાણ-મર્યાદા ૫૦ લાખ રૂપિયાની છે.

ટીડીએસ ડિડક્શન
જ્યારે કોઈ એનઆરઆઇ પ્રૉપર્ટી વેચે ત્યારે વીસ ટકાના દરે ટીડીએસ કાપવાની ખરીદનારની ફરજ છે. જો ખરીદીનાં બે વર્ષની અંદર પ્રૉપર્ટી વેચવામાં આવે તો ૩૦ ટકાના દરે ટીડીએસ લાગુ પડે છે.

ટીડીએસ કેવી રીતે કાપવો જોઈએ 
વિક્રેતા એનઆરઆઇને વેચાણની રકમ સ્થાનાંતરિત કરતાં પહેલાં ખરીદનારે ટીએએન (ટૅક્સ ડિડક્શન અકાઉન્ટ નંબર) મેળવવું જરૂરી છે અને વેચાણની રકમમાંથી ટીડીએસ કાપવું આવશ્યક છે. ટીડીએસની રકમ આગામી મહિનાના ૭મા દિવસ સુધીમાં ઈ-ચલન દ્વારા આવકવેરા વિભાગમાં જમા કરાવવી આવશ્યક છે. ખરીદદારે આગામી ક્વૉર્ટરમાં ટીડીએસ રિટર્ન ફાઇલ કરવું જોઈએ અને વિક્રેતા એનઆરઆઇને ફૉર્મ ૧૬એ પ્રદાન કરવું જોઈએ.ટીડીએસ ચુકવણી પર બચત. ટીડીએસ દર ઘટાડવા માટે વિક્રેતા એનઆરઆઇ આવકવેરા વિભાગ પાસેથી નીલ/નીચા ડિડક્શનનું  પ્રમાણપત્ર મેળવી શકે છે. વેચાણ-કરારના અમલ પહેલાં આ પ્રમાણપત્ર મેળવવું જોઈએ.

ટીડીએસ જો ન ચૂકવવામાં આવે તો શું?
નિર્ધારિત દરે ટીડીએસને કાપવામાં ન આવે તો દંડ અને વ્યાજ બન્ને લાગુ પડે છે. ખરીદદાર યોગ્ય ટીડીએસ-કપાત માટે કાયદેસર રીતે જવાબદાર છે અને વેચનારને વિદેશી ખાતાંઓમાં વેચાણની રકમ પરત કરવા માટે પ્રતિબંધનો સામનો કરવો પડી શકે છે.

વેચાણની રકમને પાછી મોકલવી
વેચાણની કિંમતને પરત મોકલવા માટે વિક્રેતા એનઆરઆઇએ ફૉર્મ ૧૫સીએ  અને ૧૫સીબી સબમિટ કરવું આવશ્યક છે. ફૉર્મ ૧૫સીબી ઉપર ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટ દ્વારા સહી કરવી આવશ્યક છે. એનઆરઆઇ ભારતની બહાર દર વર્ષે એક મિલ્યન ડૉલર સુધી પરત મોકલી શકે છે.

નિષ્કર્ષ
એનઆરઆઇઓએ ભારતમાં પ્રૉપર્ટી વેચતી વખતે ટૅક્સ બાબતોની સમજણ મેળવી લેવી જોઈએ. એક્ઝમ્પશનની સમજ, ટીડીએસની પ્રક્રિયાઓ અને રકમને પરત કરવાના નિયમો સમજી લેવાથી પ્રૉપર્ટીની વેચાણની પ્રક્રિયા સરળ બને છે.