અન્ડર-કન્સ્ટ્રક્શન ફ્લૅટમાં કરેલું બુકિંગ રદ કરાવો તો ડેવલપર કેટલી રકમ કાપી શકે?

નાણાકીય સમસ્યાઓ અને પ્રમોટરો પાસેથી મળેલા નબળા પ્રતિભાવને કારણે મહારેરા દ્વારા મહારાષ્ટ્રના પુણેમાં એક પ્રોજેક્ટ અને મુંબઈમાં ત્રણ ડી-રજિસ્ટર કરાયેલા પ્રોજેક્ટ્સ વિશે મારા છેલ્લા લેખમાં મેં આપને માહિતી આપી હતી.

પ્રતીકાત્મક તસવીર

નાણાકીય સમસ્યાઓ અને પ્રમોટરો પાસેથી મળેલા નબળા પ્રતિભાવને કારણે મહારેરા દ્વારા મહારાષ્ટ્રના પુણેમાં એક પ્રોજેક્ટ અને મુંબઈમાં ત્રણ ડી-રજિસ્ટર કરાયેલા પ્રોજેક્ટ્સ વિશે મારા છેલ્લા લેખમાં મેં આપને માહિતી આપી હતી. સંબંધિત ડેવલપરોને ઑથોરિટી દ્વારા એ જ પ્રોજેક્ટને કોઈ પણ અન્ય રીતે અથવા વધુ આકર્ષક સ્વરૂપમાં વિકસાવવાની મંજૂરી આપવામાં આવશે નહીં. જે ખરીદદારો આવા બંધ પડેલા પ્રોજેક્ટ્સમાં અટવાઈ ગયા હોય અને એમાંથી બહાર નીકળવા માગતા હોય એવા ખરીદદારો માટે આ એક ખૂબ સારો વિકલ્પ છે. તાજેતરમાં થાણે શહેરના એક નામચીન પ્રોમોટરને એક ખરીદદારદ્વારા ખરીદાયેલા ફ્લૅટની કિંમતના ૨ ટકાથી વધુની રકમ કૅન્સલેશન ચાર્જિસ તરીકે કાપવા માટે મહારેરા ઑથોરિટી દ્વારા નામંજૂરી આપતાં એક આદેશ વિશે મારા આજના લેખમાં હું માહિતી આપીશ.  

કિસ્સો શું છે?
તાજેતરના એક કિસ્સામાં એક દંપતીએ થાણેના એક નામાંકિત ડેવલપર રેમન્ડ લિમિટેડ દ્વારા વિકસિત પ્રોજેક્ટમાં એક કરોડ વીસ લાખ રૂપિયાની કિંમતનો એક ફ્લૅટ ખરીદ્યો હતો. આ ફરિયાદી દંપતીએ મે ૨૦૧૯માં આ ફ્લૅટ બુક કરાવ્યો હતો અને ત્યારે તેઓ યુકેમાં નોકરી કરતા હતા અને બુકિંગની રકમ તરીકે ડેવલપરને છ લાખ રૂપિયા ચૂકવ્યા હતા.. પછીથી ફરિયાદીઓએ વ્યક્તિગત કારણોસર ઑગસ્ટ ૨૦૧૯માં બુકિંગ રદ કર્યું. ડેવલપરે તેમણે ચૂકવેલી આખી રકમ જપ્ત કરી લીધી. બુકિંગ માટેના ઍપ્લિકેશન ફૉર્મમાં જણાવ્યા અનુસાર ડેવલપર કુલ રકમના ૧૦ ટકા સુધીની રકમ જપ્ત કરી શકે છે એવો દાવો ડેવલપરે કર્યો. આથી દંપતીએ તેમણે ભરેલી રકમ ઉપરાંત વળતર પણ મેળવવા માટે મહારેરા ઑથોરિટીનો સંપર્ક કર્યો. 
તેમના આદેશમાં ઑથોરિટીના માનનીય સભ્યએ જણાવ્યું હતું કે ડેવલપર દ્વારા આ પ્રકારની જપ્તી રેરાની જોગવાઈઓ મુજબ ગેરકાનૂની અને અયોગ્ય છે. ઉપરાંત ગયા વર્ષે ઑગસ્ટમાં મહારેરાએ અલૉટમેન્ટ લેટર માટેના નિર્ધારિત ફૉર્મેટને લગતો પરિપત્ર જારી કર્યો હતો. આ પરિપત્ર અનુસાર અલૉટમેન્ટ-લેટર જારી કર્યાના ૬૧ દિવસ પછી જો બુકિંગ રદ કરવામાં આવે તો પ્રમોટરને ફ્લૅટની કિંમતના માત્ર ૨ ટકા રકમ જપ્ત કરવાની મંજૂરી આપી હતી. ડેવલપરે જપ્ત કરેલી રકમ મહારેરા દ્વારા જારી કરવામાં આવેલા પરિપત્ર અનુસાર નથી એ ધ્યાનમાં લઈને માનનીય ઑથોરિટીએ કોઈ પણ વ્યાજ વિના, ફ્લૅટની કુલ કિંમતના ફક્ત ૨ ટકા જેટલી જ રકમ કાપીને અને જો સરકારી લેણાંની કોઈ રકમ અથવા કોઈ દલાલીની રકમ ભરી હોય તો એને છોડીને બાકીની રકમ ફરિયાદી-દંપતીને પરત કરવાનો આદેશ આપ્યો. ઘર ખરીદદારો દ્વારા કરવામાં આવેલા વળતર અને ખર્ચની સાથે રકમને પરત કરવા માટેના દાવાને નિયમનકારી સંસ્થાએ ધ્યાનમાં લીધો ન હતો, કારણ કે તેઓ ડેવલપર દ્વારા રેરાની કલમ ૧૨ અને ૧૮ના કોઈ પણ ઉલ્લંઘનને સાબિત કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા.
નિયમ શું કહે છે?

કાયદાની જોગવાઈઓને ધ્યાનમાં રાખીને એની હેઠળ બનાવવામાં આવેલા નિયમો તેમ જ આ અધિનિયમના નમ્ર હેતુને ધ્યાનમાં લઈને મહારેરાએ, એક આદર્શ અલૉટમેન્ટ લેટર બનાવીને એને અંતિમ સ્વરૂપ આપવા માટે મહારેરાની અધ્યક્ષતા હેઠળ મહારેરા પોતે અને સાથે સ્વ -નિયમનકારી સંગઠનના પ્રતિનિધિઓ અને મુંબઈ ગ્રાહક પંચાયતના સભ્યોને લઈને એક સમિતિની રચના કરી હતી. ત્યાર બાદ આ કમિટીએ યોગ્ય વિચારણા પછી, દરેક હિસ્સેદારો દ્વારા પ્રાપ્ત સૂચન અને વાંધાઓ તેમ જ ઑક્ટની જોગવાઈઓ ધ્યાનમાં લીધા પછી, આ હેઠળ કરવામાં આવેલા નિયમો મારફત આદર્શ અલૉમેન્ટ લેટરને અંતિમ સ્વરૂપ આપ્યું છે. આ આદર્શ અલૉટમેન્ટ લેટરના ડ્રાફ્ટ પ્રમાણે, જો ખરીદદાર અલૉટમેન્ટ લેટર જારી કર્યાના ૧૫ દિવસની અંદર બુકિંગને રદ કરે તો ડેવલપર કોઈ રકમ કાપશે નહીં અને જો ખરીદદાર ૧૬થી ૩૦ દિવસની અંદર બુકિંગને રદ કરે તો ફ્લૅટની કિંમતની ફક્ત ૧ ટકા રકમ ડેવલપર કાપી
શકશે અને જો ખરીદદાર બુકિંગ કર્યાના ૩૧થી ૬૦ દિવસની અંદર બુકિંગ રદ કરશે તો ડેવલપર ફ્લૅટની કિંમતના ૧.૫ ટકા કાપી શકશે તેમ જ જો ૬૧ દિવસ પછી ખરીદદાર બુકિંગ રદ કરશે તો ડેવલપર ફ્લૅટની કિંમતના ૨ ટકા કાપી શકશે. . 

એટલે બાંધકામાધીન (અન્ડર કન્સ્ટ્રક્શન) પ્રોજેક્ટમાં ફ્લૅટ બુક કરાવતી વખતે અલૉટીઝે તેમના અધિકારો વિશે જાગૃત રહેવાની જરૂર છે અને જો તેઓ નિર્ધારિત સમયગાળાની અંદર આવા પ્રોજેક્ટમાંથી તેમના બુકિંગને રદ કરવા માગતા હોય તો એ વિશે પણ તેમણે તેમના અધિકારો વિશે જાગૃત રહેવાની જરૂર છે.