કૅશની તંગી ધરાવતા ડેવલપરો બાયબૅક સ્કીમ્સ લઈને આવ્યા
બાયબૅક સ્કીમ્સમાં ડેવલપર ખરીદી કરનારાને પ્રૉપર્ટીની કિંમત ચોક્કસ સમયગાળામાં અમુક પ્રમાણમાં વધવાની ખાતરી આપે છે. એટલા વખત માટે પ્રૉપર્ટી લૉક-ઇન રહે છે. એ સમયગાળો પૂરો થયા પછી ખરીદનાર વ્યકત ઇચ્છે તો એ પ્રૉપર્ટી રાખી શકે અથવા ખરીદી કરતી વેળા નિર્ધારિત કિંમતે ડેવલપરને પાછી વેચી શકે. આ બાયબૅક સ્કીમ્સ ઇન્વેસ્ટરો માટે ઘણી અનુકૂળ છે, કારણ કે તેમનો ઉદ્દેશ રિયલ એસ્ટેટ દ્વારા પ્રૉફિટ કમાવાનો જ હોય છે. મોટા ભાગના કિસ્સામાં આવા ગ્રાહકોનું પોતાનું ઘર તો હોય જ છે.આવી બાયબૅક સ્કીમ્સ જ્યાં રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ સ્થગિત હાલતમાં હોય ત્યાં વધારે થાય છે. એ ક્ષેત્રોમાં હાલના અથવા નવા પ્રોજેક્ટ્સ માટે ફન્ડ્સ મેળવવા માટે આવી સ્કીમ્સ વધારે ચાલે છે. જોકે બાયબૅક સ્કીમ્સ સાથે અમુક પ્રમાણમાં જોખમ પણ જોડાયેલું રહે છે.
આ રીતે પ્રૉપર્ટી ખરીદવી કોને ફાવે?
પ્રૉપર્ટી ખરીદીને અમુક સમયમાં વેચીને નફો અંકે કરી લેવા માગતા ઇન્વેસ્ટરો માટે આ બહુ સારી સ્કીમ ગણાય. બજારમાં ભાવોની વધ-ઘટનો લાભ લેવા ઇચ્છતા સ્પેક્યુલેટિવ ઇન્વેસ્ટરો આવી સ્કીમ પસંદ કરે છે. જે લોકો પ્રૉપર્ટી દ્વારા થતી આવક દ્વારા બીજી બાબત માટે ફાઇનૅન્સ ઊભું કરવા માગતા હોય એ લોકો પણ આવી સ્કીમોમાં ઇન્વેસ્ટ કરી શકે. સ્વાભાવિક રીતે જ જે લોકો ફ્લૅટ ખરીદીને એમાં રહેવા ઇચ્છતા હોય તેમના માટે આ સ્કીમ ઉપયોગી નથી. આ ફ્લૅટ ચોક્કસ સમયગાળે પાછો ખરીદાતો હોવાથી કોઈ એને સહેલાઈથી લિક્વિડેટ કરી શકાય એવી ઍસેટ ગણી ન શકે. એથી ઇન્વેસ્ટર પાસે પૂરતા પ્રમાણમાં નાણાં હોવાં જરૂરી છે.
છેતરપિંડીની શક્યતા
આ ક્ષેત્રમાં પારદર્શકતાના અભાવનો અર્થ ડેવલપર એના વચનમાંથી પાછો ફરી શકે એવો થાય. ઘણી વખત તેઓ કહે છે કે અમુક જોગવાઈ ફક્ત શરૂઆતની બુકિંગની રકમ પૂરતી લાગુ રહે છે, ઘરની સમગ્ર રકમ માટે નહીં. એવા કિસ્સામાં ગ્રાહકની ફરિયાદની સુનાવણી માટે કોઈ ગવર્નિંગ બૉડી નથી. એ ઉપરાંત આવા કેસ એટલા લાંબા ચાલે છે કે ગ્રાહક માનસિક અને શારીરિક રીતે ત્રાસી જાય છે. નવા ડેવલપરો આવી સ્કીમ્સનો ઉપયોગ ફક્ત કૅપિટલ ઊભી કરવા માટે કરતા હોવાનું જોવા મળ્યું છે. એથી રોકાણકારે સારો ટ્રૅક-રેકૉર્ડ ધરાવતી કંપનીમાં જ ઇન્વેસ્ટ કરવું જોઈએ.
યાદ રાખવા જેવા મુદ્દા
એમાં બે પ્રકારના વિકલ્પો ઉપલબ્ધ છે. અમુક બિલ્ડરો અમુક સમયગાળે ૨૫થી ૩૦ ટકા પ્રીમિયમ આપીને ફ્લૅટ પાછો ખરીદી લે છે. બીજા કેટલાકો પ્રૉપર્ટી પર પ્રીમિયમ સહિત ઍન્યુઅલ રિટર્ન આપવાની જોગવાઈ રાખતા હોય છે. એથી જેને જે વિકલ્પ અનુકૂળ આવે એ પસંદ કરી શકે છે.
આવા કેસમાં ખરીદી કરનારે સૌપ્રથમ ૮૦થી ૯૦ ટકા કિંમત ચૂકવી દેવાની હોય છે. એનો અર્થ ખરીદી કરનાર પાસે પૂરતા પ્રમાણમાં કૅશ હોવી જોઈએ. બાંધકામમાં પ્રગતિ સાથે પેમેન્ટને જોડવું યોગ્ય ગણાય. એનાથી પ્રોજેક્ટ ક્યારે પૂરો થશે એનો ખ્યાલ આવે છે.બિલ્ડર આ નાણાંનો ઉપયોગ ચોક્કસ પ્રોજેક્ટ માટે જ કરશે એની કોઈ ખાતરી નથી. તે અહીંથી મેળવેલાં નાણાંનો ઉપયોગ બીજે પણ કરી શકે. આવા સંજોગોમાં પ્રોજેક્ટ મોડો થતાં ઇન્વેસ્ટરને અસર થઈ શકે.
ખરીદી કરનારે એમાંના છૂપા ખર્ચ એટલે કે હિડન કૉસ્ટ્સ જાણી લેવી જરૂરી છે. એનો ઉદ્દેશ પોતે પ્રોજેક્ટમાં ઇન્વેસ્ટ કરેલાં નાણાં સુરક્ષિત રાખવાનો હોવો જોઈએ અને એથી તેણે ડેવલપર સાથે કરેલું ઍગ્રીમેન્ટ પણ તમામ જોખમો સામે વૉટરટાઇટ રાખવું જોઈએ. જો બિલ્ડર ડિફૉલ્ટર થાય એ સ્થિતિ ધ્યાનમાં રાખીને પોસ્ટ ટૅક્સ રિટન્ર્સ પણ હિસાબમાં
ગણવાં જોઈએ.
પ્રૉપર્ટી ખરીદનારે બિલ્ડર ફ્લૅટનો અમુક પ્રમાણમાં ભાવવધારો શા માટે પ્રોજેક્ટ કરે છે એ બાબતનું વિશ્લેષણ કરવું જોઈએ. મકાનની પાસે નાગરિક જરૂરિયાતો, ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને લાઇફ-સ્ટાઇલ ફીચર્સ પણ ધ્યાનમાં રાખીને એનું પણ વિશ્લેષણ કરવું જોઈએ.એક વાત ધ્યાનમાં રાખજો કે મોંઘા ફ્લૅટ્સ માટે જોખમ વધારે હોય છે, કારણ કે એમાં મૂળભૂત રીતે ઇન્વેસ્ટ કરવામાં આવેલું પ્રિન્સિપલ અમાઉન્ટ વધારે હોય છે.
