સેલ્ફ રીડેવલપમેન્ટ પરની આ ચાલુ શ્રેણીમાં આપણે ચાર મુખ્ય બાબતોને સમજીશું.
પ્રતીકાત્મક તસવીર
અગાઉના લેખમાં આપણે નોંધ્યું હતું કે જૂની ઇમારતોનો સ્વયં પુનઃ વિકાસ એ બિલ્ડરો દ્વારા કરવામાં આવતા પુનઃ વિકાસ કરતાં વધુ સારો વિકલ્પ છે. કહેવત કહે છે કે ‘આપ મૂઆ વિના સ્વર્ગે ન જવાય’. એ જ રીતે વધુ સારો લાભ મેળવવા અને સૌથી વધુ નફો મેળવવા માટે સોસાયટીઓએ તેમની જૂની ઇમારતો બિલ્ડરો દ્વારા પુનઃ વિકસિત કરાવવાને બદલે સ્વયં પુનઃ વિકાસનો વિકલ્પ પસંદ કરવો જોઈએ. આમ કહેવાનું કારણ એ છે કે પુનઃ વિકાસમાં જો બિલ્ડર લેવામાં આવે તો એ કાર્યમાં રહેલા નફાની મલાઈ અને અન્ય લાભોનો મોટો ભાગ બિલ્ડર લઈ જાય છે.
સેલ્ફ રીડેવલપમેન્ટ પરની આ ચાલુ શ્રેણીમાં આપણે ચાર મુખ્ય બાબતોને સમજવાનો પ્રયત્ન કરીશું...
૧. સ્વયં પુનઃ વિકાસ શું છે?
૨. સ્વયં પુનઃ વિકાસના ફાયદા અને ગેરફાયદા.
૩. સ્વયં પુનઃ વિકાસની પ્રક્રિયા.
૪. સરકારી વિભાગો, અન્ય સત્તાવાળાઓ અને બૅન્કો દ્વારા સ્વયં પુનઃ વિકાસ યોજનાને સમર્થન.
તો ચાલો હવે આપણી યાત્રા શરૂ કરીએ અને મહારાષ્ટ્રમાં હાઉસિંગ સોસાયટીઓના સ્વયં પુનઃ વિકાસ વિશે બધું સમજીએ.
સેલ્ફ રીડેવલપમેન્ટ (સ્વયં પુનઃ વિકાસ) સ્કીમ શું છે?
આ પ્રક્રિયામાં બિલ્ડર/રીડેવલપરને હાયર કરવાને બદલે સોસાયટી આખી પ્રક્રિયા જાતે જ હાથ ધરવાનું પસંદ કરે છે. મહારાષ્ટ્ર હાઉસિંગ ઍન્ડ એરિયા ડેવલપમેન્ટ ઑથોરિટી (MHADA-મ્હાડા) આ યોજના માટે દેખરેખ ઑથોરિટી છે. પુનઃ વિકાસના કાર્યમાં જરૂરી પરવાનગીઓ માટે જો સિંગલ વિન્ડો સિસ્ટમ અપનાવવામાં આવે તો કાર્ય વધુ ઝડપથી પાર પડી શકે છે.
હાઉસિંગ સોસાયટીના સ્વયં પુનઃ વિકાસ માટે સારા, સરકારી માન્યતા ધરાવતા અને બજારમાં સારી પ્રતિષ્ઠા ધરાવતા વ્યાવસાયિકોની જ નિમણૂક કરવી જોઈએ.
સ્વયં પુનઃ વિકાસ અર્થે ભંડોળ આપવા હેતુ રિઝર્વ બૅન્કે હવે સોસાયટીઓને મુંબઈ ડિસ્ટ્રિક્ટ કો-ઑપરેટિવ બૅન્ક ઉપરાંત હાઉસિંગ ફાઇનૅન્સ કંપનીઓ પાસેથી લોન લેવાની મંજૂરી આપી છે.
ફેબ્રુઆરી ૨૦૨૧માં આપવામાં આવેલી રિઝર્વ બૅન્કની સૂચના મુંબઈમાં સ્વયં પુનઃ વિકાસ યોજનાની સંભાવનાઓને વેગ આપે એવી આશા છે.
સ્વયં પુનઃ વિકાસના ફાયદા
અને ગેરફાયદા
હંમેશાં એક સિક્કાની બે બાજુ હોય છે. એ જ રીતે દરેક યોજના અથવા પ્રક્રિયાના ફાયદા અને ગેરફાયદા હોય છે. સેલ્ફ રીડેવલપમેન્ટનું પણ એવું જ છે.
સ્વયં પુનઃ વિકાસના
ADVERTISEMENT
ફાયદા શું છે?
હાઉસિંગ સોસાયટીના સ્વયં પુનઃ વિકાસના કિસ્સામાં સભ્યોને વધુ સારા લાભો મળે છે, જેમ કે વધુ એક્સ્ટ્રા જગ્યા, સોસાયટીના સભ્યોની મરજી મુજબની સુવિધાઓ, પૂરતી ખુલ્લી જગ્યા, પાર્કિંગની યોગ્ય ફાળવણી, બાળકો માટે રમવાની જગ્યા, વરિષ્ઠ નાગરિકો માટેની સુવિધા, બગીચો, ક્લબ હાઉસ, કમ્યુનિટી હૉલ, મંદિર, યોગ કેન્દ્ર, વૉકિંગ ટ્રૅક અને અન્ય આવશ્યક સુવિધાઓ, જે રોજિંદા જીવનમાં ઉપયોગી હોય છે. સભ્યો એવી બિનજરૂરી સુવિધાઓ લેવાનું ટાળી શકે છે જેનો ભાગ્યે જ ઉપયોગ થાય છે. આમ કરવાથી મેઇન્ટેનન્સનો ખર્ચ ઘટી જાય છે.
આ પ્રક્રિયામાં સોસાયટી ઘણી રીતે બચત કરી શકે છે. આખરે તો દરેક સભ્યને લાભ મળતો હોય છે. વધારાના ફ્લૅટનું વેચાણ સોસાયટીને સારો નફો કરાવી શકે છે, જે સભ્યો વચ્ચે સમાન રીતે વહેંચી શકાય છે.
વળી, વધારાના ફ્લૅટના વેચાણમાંથી મળેલી રકમને સિન્કિંગ ફન્ડ અને ફિક્સ્ડ ડિપોઝિટમાં મૂકી શકાય છે, જેથી કરીને આ ખાતામાંથી ભાવિ સમારકામ કરી શકાય અને સભ્યોએ ભવિષ્યમાં વધારાના ભંડોળનો ખર્ચ ન કરવો પડે. ફિક્સ્ડ ડિપોઝિટમાંથી મળતું વ્યાજ મેઇન્ટેનન્સનો ખર્ચ ઘટાડી શકે છે. જો સરસ રીતે આયોજન કરવામાં આવે તો સભ્યો માટે સોસાયટી મેઇન્ટેનન્સ શૂન્ય કરાવી શકે છે.
સ્વયં પુનઃ વિકાસમાં બાંધકામની ગુણવત્તા પણ વધુ સારી રહે છે, કારણ કે સભ્યો કાચો માલ, ફીટિંગ્સ, લિફ્ટ, ઇલેક્ટ્રિકલ્સ, સીસીટીવી, વાયરિંગ, પ્લમ્બિંગ વગેરે માટે ગુણવત્તા સાથે બાંધછોડ નહીં કરે.
સામાન્ય પુનઃ વિકાસના કિસ્સામાં જો બિલ્ડર/ડેવલપર્સ પર આધાર રાખવાને બદલે સંપૂર્ણ પ્રક્રિયા પર સોસાયટીનું નિયંત્રણ હોય તો સોસાયટી માટે નિયમિત આવકના અન્ય સ્રોતોનું પણ આયોજન કરી શકાય છે. સોસાયટી કમર્શિયલ માળખું બનાવી શકે છે અને એને ભાડે આપી શકે છે, જે ભવિષ્યમાં ભાડાની આવક રળી આપે છે.
આ ઉપરાંત કમ્યુનિટી હૉલ બનાવી શકાય છે અને સમયાંતરે ભાડે આપી શકાય છે. જો ઇમારત મોકાની જગ્યાએ હોય તો સોસાયટી સ્થાનિક સત્તાવાળાઓ પાસેથી જરૂરી પરવાનગી મેળવ્યા પછી એજન્સીઓ દ્વારા અથવા પોતાની જાતે થોડી જગ્યા જાહેરખબર માટે આપીને કમાણી કરી શકે છે. આ એવી કેટલીક આવકો છે જે સોસાયટી જીવનભર કમાઈ શકે છે.
સ્વયં પુનઃ વિકાસ યોજનાના અન્ય ફાયદાઓ પણ છે, જેના વિશે આવતા વખતે વાત કરીશું.