રેરા હેઠળની ડેવલપર-બિલ્ડરની ફરજો વિશે જાણો

વર્તમાન સમયમાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે વિશ્વાસનું વાતાવરણ વધ્યું હોય તો એનું શ્રેય રેરા (રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન ઍન્ડ ડેવલપમેન્ટ ઍક્ટ)ને જાય છે. અન્ડર કન્સ્ટ્રક્શન પ્રોજેક્ટમાં ઘર નોંધાવનાર વ્યક્તિ માટે રેરા આશીર્વાદરૂપ ગણાય છે. આજના લેખમાં આપણે રેરા હેઠળ ડેવલપર-બિલ્ડરની ફરજ વિશે વાત કરીશું. રેરા હેઠળ ડેવલપરની ફરજો રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન ઍન્ડ ડેવલપમેન્ટ) ઍક્ટ ૨૦૧૬ની કલમ-૧૧ દ્વારા સંચાલિત થાય છે.

કાયદાની કલમ ૧૧ મુજબ ડેવલપરે વેચાયેલા એકમોની સંખ્યા, સાઇટ પર કામની પ્રગતિ, આગળના કામ માટે મળેલી મંજૂરીઓ વગેરેની વિગતો ત્રણ-ત્રણ મહિને રેરાના વેબ-પેજ પર અપડેટ કરવાની હોય છે. ત્રિમાસિક અપડેટ્સ કરવામાં ન આવે તો રેરાના સત્તાવાળાઓ દંડ કરી શકે છે. 

ડેવલપરે કોઈ પણ પ્રકારની જાહેરખબર અથવા બ્રૉશર્સ, પૅમ્ફલેટ, પેપરની જાહેરાતો, ડિજિટલ મીડિયા જેવી માર્કેટિંગ સામગ્રી પર રેરા સત્તાવાળાઓએ ફાળવેલા રજિસ્ટ્રેશન-નંબરનો તથા રેરાની વેબસાઇટનો ઉલ્લેખ કરવો જરૂરી છે.

બુકિંગ સમયે અથવા અલૉટમેન્ટ લેટર આપતી વખતે આ વિગતોની ખરીદદારને જાણ કરવાની ડેવલપરની જવાબદારી હોય છે ઃ

૧. મંજૂર કરાયેલા પ્લાન, લેઆઉટ પ્લાન અને બાંધકામની બીજી વિગતોની માહિતી. આ બધી વિગતો સાઇટ પર બધાનું ધ્યાન જાય એ રીતે દર્શાવવાની હોય છે.

૨. પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવા માટે તબક્કાવાર થનારા કામની વિગતો.     

પ્રમોટર-ડેવલપર ખરીદદારોને પઝેશન આપ્યાનાં પાંચ વર્ષ સુધી ઇમારતની માળખાકીય ખામી માટે જવાબદાર હોય છે. ડેવલપરે માળખાકીય ખામીઓ પોતાના ધ્યાનમાં લાવવામાં આવે એ તારીખથી એક મહિનાની અંદર ખામીને દૂર કરવી જરૂરી હોય છે. 

કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ કે ઑક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ જેવી તમામ મંજૂરી લઈ આવવાની જવાબદારી ડેવલપરની હોય છે. તેમણે ખરીદદારોને અથવા ખરીદદારોના અસોસિએશનને એ મંજૂરીઓ લાવીને આપવાની હોય છે. 

ઘણા કેસમાં જે જમીન પર પ્રોજેક્ટ બને એ જમીન કોઈ સરકારી સત્તાવાળા અથવા ખાનગી કંપની અથવા કોઈ પણ વ્યક્તિ પાસેથી લીઝ પર લેવાયેલી હોય છે. આવી સ્થિતિમાં ડેવલપરે લીઝના સમયગાળાની સ્પષ્ટ જાણકારી લીઝ પ્રમાણપત્ર સાથે ખરીદદારોના અસોસિએશનને પૂરી પાડવાની હોય છે.

પ્રોજેક્ટ સોસાયટીના અસોસિએશનને ફાળવવામાં આવે ત્યાં સુધી એમાં આવશ્યક સેવા પૂરી પાડવાની જવાબદારી ડેવલપરની હોય છે. એ સેવાઓ પૂરી પાડવા માટેના ચાર્જિસ પણ વાજબી હોવા જરૂરી છે. 

ડેવલપરે સ્થાનિક કાયદાઓ અનુસાર ખરીદદારોના અસોસિએશન કે સોસાયટીની રચના કરવાની હોય છે. જો કોઈ સ્થાનિક કાયદા ન હોય તો ડેવલપરે પ્રોજેક્ટના ૫૦ ટકા કરતાં વધુ યુનિટ બુક થાય કે વેચાય એ તારીખથી ત્રણ મહિનાની અંદર ખરીદદારોનું અસોસિએશન અથવા સોસાયટીની રચના કરવી જરૂરી છે. 

ડેવલપરે ખરીદમૂલ્યના ૧૦ ટકા રકમ મળી જાય ત્યારે ઍગ્રીમેન્ટ રજિસ્ટર કરાવવું પડે છે. ધારો કે ફ્લૅટની કિંમત ૮૦ લાખ રૂપિયા હોય (જેમાં સ્ટૅમ્પ-ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન, જીએસટી, સોસાયટી ચાર્જિસ જેવી રકમ સામેલ હોતી નથી) અને ખરીદદારે ૮ લાખ રૂપિયા ડેવલપરને ચૂકવી દીધા હોય તો ડેવલપરે એ વેચાણનું ઍગ્રીમેન્ટ રજિસ્ટર કરાવવું પડે છે. આ ઍગ્રીમેન્ટ પણ રેરા સત્તાવાળાઓએ સૂચવેલા સ્વરૂપમાં હોવું જોઈએ. 

ડેવલપર કોઈ પણ યુનિટ માટે એક વખત વેચાણનું ઍગ્રીમેન્ટ કરી દે પછી એ ફ્લૅટ ગીરવી રાખી શકે નહીં અથવા એના પર કોઈ બીજાનો હક ઊભો કરી શકે નહીં. જો ડેવલપર જાણ્યે-અજાણ્યે આ નિયમનો ભંગ કરે એવી સ્થિતિમાં પણ મૂળ ખરીદદારના હકને કોઈ નુકસાન થતું નથી.

સવાલ તમારા…

રેરા વેબસાઇટ પર ડેવલપર નિયમિતપણે માહિતી અપડેટ કરે છે કે નહીં એની ખબર ખરીદદારને કેવી રીતે પડે?
ખરીદનાર નિયમિત વેબસાઇટ પર જઈને આ ચકાસણી કરી શકે છે અને સરળતાથી શોધી શકે છે કે રેરા વેબસાઇટ પર ડેવલપરે કયાં અપડેટ્સ કર્યાં છે. જો ખરીદનારને એ વિગતો સમજવામાં તકલીફ પડતી હોય તો તેઓ આરટીઆઇ (રાઇટ ટુ ઇન્ફર્મેશન) હેઠળ અરજી કરીને રેરા સત્તાવાળાઓ પાસેથી વિગતો માગી શકે છે.