આજે આપણે ખરીદદારને ખોટી માહિતી પૂરી પાડવા બદલ પ્રમોટર સામે કયાં પગલાં ભરી શકાય છે એના વિશે વાત કરીશું.
પ્રતીકાત્મક તસવીર
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર વિશ્વવ્યાપી છે. એમાં હાઉસિંગ (રહેણાક), રીટેલ, હૉસ્પિટલિટી (સરભરા) અને કમર્શિયલ (વેપારી) એવા ચાર પેટા-વિભાગ પણ છે. ભારતના દરેક રાજ્યમાં હવે પોતપોતાની રેરા ઑથોરિટી છે, જે સંબંધિત રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનું નિયમન કરે છે. મહારાષ્ટ્રમાં એને મહારેરા નામ આપવામાં આવ્યું છે. આ ઑથોરિટીની રચના થઈ ત્યારથી એ ઘણી સક્રિય છે. રેરા રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના નિયમનનું કામ કરે છે અને વાદ થાય તો એના નિવારણ માટે તત્કાળ કાર્યવાહી કરવામાં આવે છે. રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનું નિયમન કરવામાં મહારેરા મારફત મહારાષ્ટ્ર અન્ય રાજ્યોની તુલનાએ આગળ છે.
આજે આપણે ખરીદદારને ખોટી માહિતી પૂરી પાડવા બદલ પ્રમોટર સામે કયાં પગલાં ભરી શકાય છે એના વિશે વાત કરીશું. રેરા કાયદાની કલમ ૧૨માં કહેવામાં આવ્યું છે કે પ્રમોટરે આપેલી કોઈ પણ સૂચના, જાહેરખબર, પ્રોસ્પેક્ટસ કે મૉડલ અપાર્ટમેન્ટ, પ્લૉટ કે બિલ્ડિંગ વગેરેને કારણે કોઈ વ્યક્તિ નાણાં ધીરે અથવા જમા કરાવે અને એને ખોટી માહિતી પૂરી પડાયાને કારણે નુકસાન થાય તો પ્રમોટરે એ નુકસાનની ભરપાઈ કરી આપવી જરૂરી બને છે.
કલમ-૧૨માં વધુમાં કહેવામાં આવ્યું છે કે જો કોઈ વ્યક્તિ ખોટી માહિતીને લીધે પરેશાન થાય અને પ્રસ્તાવિત પ્રોજેક્ટમાંથી નીકળી જવા માગતી હોય તો તેને તેની રકમ વ્યાજ સાથે અને આ કાયદા હેઠળ સૂચિત નુકસાનભરપાઈની જોગવાઈ અનુસાર પાછી આપવામાં આવવી જોઈએ.
નોંધનીય છે કે મુંબઈ વડી અદાલતે એક મહત્ત્વપૂર્ણ ચુકાદો આ કલમ અનુસાર આપ્યો છે. અદાલતે કહ્યું છે કે પ્રમોટરે આ કલમ અનુસાર કોઈ પણ જાહેરખબરની ખરાઈ ચકાસવી જોઈએ. ખોટી માહિતીને લીધે ખરીદદારને કોઈ નુકસાન થાય તો તેઓ પોતાના પૈસા પાછા લઈને એ પ્રોજેક્ટમાંથી બહાર નીકળી શકે છે. અદાલતે કહ્યું છે કે વેચાણનો કરાર આ કાયદો અમલમાં આવ્યો એ પહેલાં થયો હોય તો પણ પ્રોજેક્ટ હજી પૂરો થયો ન હોવાને કારણે ખરીદદાર પોતાની રકમ પાછી મેળવી શકે છે.
રેરા હેઠળની ટ્રિબ્યુનલે પણ આ કલમ હેઠળ ખરીદદારોને રાહત આપી છે. પ્રમોટરે રેરાની કલમ ૧૨ અને ૧૮ની જોગવાઈઓનું ઉલ્લંઘન કર્યું હોવાથી ટ્રિબ્યુનલે ખરીદદારને રાહત આપી હતી. અહીં કલમ ૧૮નો ઉલ્લેખ છે એથી એના વિશે પણ વાત કરી લેવી જરૂરી છે. આ કલમમાં કહેવામાં આવ્યું છે કે જો ડેવલપર તરીકેનો બિઝનેસ બંધ થઈ જવાને કારણે અથવા રેરા કાયદા હેઠળ એનું રજિસ્ટ્રેશન સસ્પેન્ડ કે રદ થઈ જવાની સ્થિતિમાં પ્રમોટર વેચાણના કરાર અનુસાર પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવામાં નિષ્ફળ જાય અથવા પઝેશન આપવામાં અસમર્થ બની જાય તો તેણે ખરીદદારને રકમ પાછી આપવી જરૂરી બને છે. ખરીદદારની નુકસાનભરપાઈ કાયદા હેઠળના દર પ્રમાણે કરવાની રહેશે, એમ કહેવામાં આવ્યું છે. વળી, સંબંધિત પ્રોજેક્ટનું રજિસ્ટ્રેશન કરાવતી વખતે રેરાની વેબસાઇટ પર નોંધાયેલી તારીખ સુધી જ એ પ્રોજેક્ટ વૈધ રહેશે.
કલમ ૧૮ મુજબ પ્રોજેક્ટનો સમયગાળો કરારમાં લખાયેલા સમયગાળા મુજબ રહેશે, પ્રમોટરે રેરામાં લખેલી રજિસ્ટ્રેશન તારીખ પ્રમાણે નહીં. રેરા પરની તારીખ તો પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવાને સંબંધિત છે. એનો ઉદ્દેશ ડેવલપરને દંડની જોગવાઈઓથી સુરક્ષિત રાખવાનો છે.
ઉપરોક્ત ચર્ચાના આધારે કહી શકાય કે રેરા કાયદો ખરીદદારનાં હિતનું અસરકારક રીતે રક્ષણ કરે છે. તેને માટે કલમ ૧૨માં કહેવામાં આવ્યું છે કે બિલ્ડરે ખોટી માહિતી આપ્યાની સ્થિતિમાં ખરીદદાર પોતાની સંપૂર્ણ રકમ રેરામાં દર્શાવેલા વ્યાજ સાથે પાછી મેળવી શકે છે.
