પ્રોપર્ટી : ૨૦૧૧નું વર્ષ પારદર્શકતામાં સૌથી મોખરે

ગયા વર્ષે હોમ લોનના વ્યાજદરમાં થયેલો વધારો, ડેવલપરોએ લીધેલાં પૉઝિટિવ પગલાં અને ગવર્નમેન્ટ રેગ્યુલેશન બિલ દ્વારા મેળવવામાં આવેલાં સૂચનો જેવી ત્રણ યાદગાર ઘટના બની



૨૦૧૧ના વર્ષ તરફ એક નજર કરશો તો ત્રણ યાદગાર ઘટના બનેલી દેખાશે. એક તો હોમલોનના દરમાં થતો સતત વધારો, બીજું પારદર્શકતા વધારીને ડેવલપરોએ લીધેલાં પૉઝિટિવ પગલાં અને ત્રીજું ગવર્નમેન્ટ રેગ્યુલેશન બિલ મૂકીને મેળવેલાં સુઝાવ અને સૂચનો. ક્રેડાઈ (ધ કૉન્ફેડરેશન ઑફ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ અસોસિએશન ઑફ ઇન્ડિયા) અને એમસીએચઆઇ (મહારાષ્ટ્ર ચેમ્બર ઑફ હાઉસિંગ ઇન્ડસ્ટ્રી) જેવી ઇન્ડસ્ટ્રિયલ બૉડીની મદદથી ડેવલપરોએ પોતાની પારદર્શકતા વધારવાના સોગંદ લીધા. ક્રેડિયા અને માચી આ બન્ને બૉડીએ પોતાના સભ્યો માટે એક કોડ ઑફ કન્ડક્ટ અમલમાં મૂક્યો અને એને લીધે ઘર લેનારા ગ્રાહકનો આત્મવિશ્વાસ વધ્યો.

અનેક પડાકરોથી ભરેલું વર્ષ

૨૦૧૦ના વર્ષમાં યોગ્ય ધંધો કરવા રિયલ એસ્ટેટ દરેક જણને તક પૂરી પાડતું હતું. રોકાણકારોને રોકાણ કરવાનો મોકો મળ્યો અને ડેવલપરોએ સમયસર પ્રોજેક્ટ પૂરા કરી લીધા એટલે બન્ને બાજુ સગવડ સચવાઈ ગઈ હતી. એમ છતાં ૨૦૧૧માં સ્થાનિક તેમ જ બહારગામનાં સ્થળોએ થોડીઘણી મુશ્કેલીઓની હારમાળા સર્જાઈ હતી. રાજકીય અસ્થિરતા, ગવર્નમેન્ટને લગતી ઔપચારિકતા ઉપરાંત જમીન મેળવવાની તેમ જ પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવા જેવી અનેક બાબતોએ ડિમાન્ડને દબાવી દીધી હતી. બીજી બાજુ મોંઘવારી, બૅન્કમાં વ્યાજનો વધતો જતો દર અને યુરોપ તેમ જ અમેરિકામાં ચાલી રહેલો મંદીનો તબક્કો જેવાં અનેક કારણોસર રોકાણકારોનો ઉત્સાહ પણ ઓછો થઈ ગયો હતો. ટૂંકમાં વધુ વ્યાજદર અને હોમલોન મોંઘી થવી, ભાવમાં વધારો, ડિમાન્ડ કરતાં વધુ રેસિડેન્શિયલ ફ્લૅટ ઊભા થઈ જવા જેવાં કારણોસર દિલ્હી અને મુંબઈના માઇક્રો માર્કેટ પર પણ એની અસર દેખાઈ. એની સામે સાઉથનું માર્કેટ સ્થિર હતું. જોકે વધુપડતાં ઘર ઊભાં થવાને કારણે ભાવ થોડો પરવડતો થશે એવું લાગે છે. વળી એને લીધે ડેવલપરોને મળતું માર્જિન પણ સારું રહેશે અને આડકતરી રીતે એનું પરિણામ ગ્રાહકોને પણ ફાયદો કરાવશે એવું લાગતું હતું.

ફન્ડ મેળવવું અઘરું થઈ ગયું છે

પાછલા વર્ષ પર એક નજર માંડીએ તો ૨૦૧૧ દરમ્યાન વ્યાજ પર પૈસા મેળવવાની તક ઓછી થઈ છે. વળી વ્યાજના દરમાં વધારો અને બાંધકામનો વધુ ખર્ચ જેવી પરિસ્થિતિ ડેવલપરો માટે ચિંતાજનક પુરવાર થઈ છે. બૅન્કોએ જગ્યા ખરીદવા માટેના પૈસા આપવાનું ધીમું કરી દીધું હતું. ડેવલપરોએ હાથમાં લીધેલા કૉન્ટ્રૅક્ટ પૂરા નહોતા થતા એટલે પ્રાઇવેટ ઇક્વિટી પ્લેયર પાસેથી પૈસૌ મેળવવાની આશા વધતી ગઈ. આ ઉપરાંત ફૉરેન રોકાણકારો પર યુરોપિયન મંદી પછી હાલના માર્કેટની પરિસ્થિતિ સારી નથી દેખાતી એમ વિચારી થોડા નિરાશાવાદી થઈ ગયા અને ગવર્નમેન્ટે અમુક નિયમોમાં પણ ફેરફાર કર્યા. એને પરિણામે પણ એ લોકો રોકાણ કરવાની ઇચ્છા નથી કરતા. આરબીઆઇના ડેટા જણાવે છે કે કુલ રિયલ એસ્ટેટને બૅન્ક તરફથી ધિરાતી રકમ ગયા વર્ષે ૧૫.૭ ટકા હતી તે આ વખતે એ જ સમય દરમ્યાન ફક્ત ૧૧.૬ ટકા સુધી જ વધી છે. એફડીઆઇ (ફૉરેન ડાયરેક્ટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ)ના આંકડા પણ જણાવે છે કે વાર્ષિક રીતે ૨૬ ટકાનો ઘટાડો છે.

ડેવલપમેન્ટ પર થતી અસર

૨૦૧૧ દરમ્યાન નાણાંની પ્રવાહિતતા પણ ઓછી થઈ જવાને લીધે ડેવલપરોના બાંધકામનું કામ ધીમું પડ્યું અને ઘણા પ્રોજેક્ટ વેચાયા વગરના રહ્યા. સપ્ટેમ્બર ૨૦૧૧ સુધીમાં દિલ્હી-એનસીઆરમાં ૧,૦૨,૭૫૮ રેસિડેન્શિયલ ફ્લૅટ વેચાયા વગરના હતા અને એ જ રીતે મુંબઈ મેટ્રોપૉલિટન રીજનમાં ૯૦,૫૧૨ ફ્લૅટ તો બૅન્ગલોરમાં ૪૬,૫૯૬ ફ્લૅટ અને પુણેમાં ૪૦,૭૩૪ ફ્લૅટ વેચાયા વગરના હતા. દરેક વર્ષનો વિકાસ સરખાવીએ તો ચેન્નઈ અને બૅન્ગલોરમાં વેચાયા વગરની વિગતવાર યાદી પહેલાં ૫૨.૭ ટકા અને પછી ૪૧.૨ ટકા હતી.

૨૦૧૧ દરમ્યાન નવા બાંધકામ પણ ડેવલપરોએ ધીરા પાડ્યા હતા. હજી પણ ગવર્નમેન્ટ રેગ્યુલેશનને કારણે પ્રોજેક્ટનું અપ્રૂવલ ન મળવાને લીધે અથવા તો એમાં થનારા વિલંબને લીધે અને જમીન મેળવવાની કોઈ ગૅરન્ટી ન હોવાને કારણે ડેવલપરો ફસાયેલા છે. નવા બાંધકામમાં પુણેમાં ૫૪ ટકા, નવી મુંબઈમાં ૫૦ ટકા અને હૈદરાબાદમાં પંચાવન ટકાનો એકદમ ઘટાડો નોંધાયો છે.

મૉનિટરી પૉલિસીની ગ્રાહકો પર અસર

ઘર ખરીદવાનું પરવડવું એ બાબત ગ્રાહક માટે સૌથી મહત્વની છે. આરબીઆઇ (રિઝર્વ બૅન્ક ઑફ ઇન્ડિયા)એ પોતાનો પૉલિસીદર સતત વધુ રાખ્યો અને એક વર્ષમાં સાત વાર એમાં વધારો કર્યો. એ જ રીતે આરબીઆઇએ કી પૉલિસીરેટમાં પણ વર્ષમાં બાર વાર વધાર્યો અને માર્ચ ૨૦૧૦થી ઍવરેજ ૩૭૫ બેસિસ પૉઇન્ટ વધાર્યા. આ પ્રક્રિયા સામે બૅન્કે પણ એના લેન્ડિંગ રેટ્સમાં પ્રમાણસર વધારો કર્યો. ૨૦૧૧ના નવેમ્બર સુધીમાં મોંઘવારી ૯.૧૧ ટકા સુધી વધી હતી.

એ ઉપરાંત ઘરાકોની માન્યતા હતી કે ભાવમાં ઘટાડો થશે એટલે તેઓ જગ્યા ખરીદવાનું ટાળતા હતા, પણ એ શક્ય ન બન્યું. ભારતના મુખ્ય રેસિડેન્શિયલ માર્કેટે પણ ભાવનો એકસરખો વધારો જોયો છે. મુંબઈ અને ગુડગાંવની જગ્યાના ભાવ તો ૨૦૦૮ના સ્તરને પણ વટાવી ગયા હતા. ગુડગાંવ (૨૧.૪ ટકા), મુંબઈ (૧૩.૨ ટકા) અને પુણે (૧૨.૫ ટકા)માં સૌથી વધુ ભાવવધારો જોવા મળ્યો હતો.

આ બાજુ ડેવલપરો નાણાંની પ્રવાહિતા ઓછી હોવા છતાં ભાવ ઓછો કરવા માટે અચકાય છે. વળી મોંઘવારી વધવાને લીધે બાંધકામના ખર્ચમાં પણ સમયાંતરે વધારો થતો ગયો છે એને લીધે ડેવલપરોએ વિકલ્પ તરીકે બીજી બાજુએથી પૈસો મેળવવાની રણનીતિ અપનાવી છે. દાખલા તરીકે પ્રાઇવેટ ઇક્વિટી, નૉન-કોર ઍસેટને કાઢી નાખવી, જુદીજુદી- પ્રમોશનલ સ્કીમ વગેરે દ્વારા તેઓ પૈસા મેળવે છે.

સેન્ટ્રલ લૅન્ડ ઍક્વિઝિશન બિલની અસર

૨૦૧૧ના વર્ષ દરમ્યાન નૅશનલ લૅન્ડ ઍક્વિઝિશન ઍન્ડ રીહૅબિલિટેશન ઍન્ડ રિસેટલમેન્ટ બિલ ૨૦૧૧ને સુધારો કરીને રજૂ કરવામાં આવ્યું છે. આને લીધે ખેતીની જગ્યા મેળવવાની પ્રક્રિયા વધુ પારદર્શક અને વ્યવસ્થિત થઈ છે, પણ એની કિંમત ડેવલપરો માટે વધી જશે અને એને પરિણામે પ્રોજેક્ટખર્ચ વધી જશે.

લેનાર-વેચનાર બન્નેને ગોદો

આરબીઆઇએ મોનિટરી પૉલિસીના રિવ્યુમાં માત્ર સીઆરઆરમાં ૦.૫૦ ટકાનો વધારો કર્યો છે. બાકીના રેટ્સ યથાવત્ રાખ્યા છે. જોકે આ પગલું આવકાર્ય છે, પણ ગવર્નમેન્ટે આમાં ઘણા સુધારા લાવવાની જરૂર છે જેનાથી રિયલ સેક્ટરની આર્થિક પરિસ્થિતિ હળવી બને. યોગ્ય સત્તાધારીઓએ સમજવું જોઈએ કે આ ભાવનો વધારો બાંધકામના ખર્ચ તેમ જ એની મુખ્ય સામગ્રીમાં થતા ભાવવધારાને લીધે છે. બીજી બાજુ ઊંચા વ્યાજદરને લીધે ગ્રાહકો નવાં ઘર ખરીદવા માટે પાછા પડે છે. છેવટે લેનાર જ નહીં, વેચનારને પણ એટલો જ ગોદો પડે છે.

હિતની વાત

મહારાષ્ટ્ર ગવર્નમેન્ટે પોતાનો રિયલ્ટી રેગ્યુલેશન ઍક્ટ બહાર પાડ્યો. ગવર્નમેન્ટ આ માટે હાઉસિંગ રેગ્યુલેટરી ઑથોરિટી નીમશે. એમસીએચઆઇએ મહારાષ્ટ્ર કૅબિનેટના આ નિર્ણયને વધાવી લીધો. છતાં સૌથી મુખ્ય વાત એ છે કે જો પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થાય તો ફક્ત ડેવલપર કે બિલ્ડર જ વાંકમાં ન આવે, કારણ કે બીજાં ઘણાં કારણો હોય છે જેને ડેવલપર કાબૂમાં નથી લાવી શકતો. એટલે બધાના હિતની વાત એ છે પાસિંગ ઑથોરિટી, હાઇરાઇઝ કમિટી જેવા યોગ્ય સત્તાધારીઓએ આ બધી વસ્તુઓને પ્રાથમિકતા આપી મર્યાદિત સમયમાં એનો નિવેડો લાવવો જોઈએ. આ ડિપાર્ટમેન્ટોની જવાબદારી એ છે કે તેમણે સમયસર પરવાનગી આપવી જોઈએ અને એક જ જગ્યાએથી આ બધી કાર્યશૈલી પાર પડી જવી જોઈએ. શરૂ થયેલી આ પારદર્શકતા સમયાંતરે પણ ચાલુ રહી અને વર્ષના અંત સુધી પણ જળવાયેલી રહી હતી.

 

Comments (0)Add Comment

Write comment
quote
bold
italicize
underline
strike
url
image
quote
quote
smile
wink
laugh
grin
angry
sad
shocked
cool
tongue
kiss
cry
smaller | bigger

security code
Write the displayed characters


busy
This website uses cookie or similar technologies, to enhance your browsing experience and provide personalised recommendations. By continuing to use our website, you agree to our Privacy Policy and Cookie Policy. OK