કેન્દ્ર અને રાજ્ય એમ બે સ્તરે રિયલ એસ્ટેટ ઍક્ટ જરૂરી છે?

 

મુંબઈની રેસિડેન્શિયલ પ્રૉપર્ટીમાં એને લીધે ગૂંચવાડો અને  પ્રોજેક્ટના ક્લિયરન્સમાં વધુ વિલંબ ઊભો થવાની શક્યતા


state-central-real-estate-aપાછલાં અનેક વર્ષો કરતાં ૨૦૧૧નું વર્ષ નિયમનની જરૂરિયાત માટેની ચર્ચાનું સૌથી વધુ સાક્ષી બન્યું છે. સુંદર મજાના ટાઉનશિપ પ્રોજેક્ટમાં એક પછી એક માળ ગોઠવાયેલા હોય એ રીતે વર્ષના અંત સુધીમાં તો આ નિયમનોની જાણે હારમાળા લાગી ગઈ હતી. સૌપ્રથમ ડેવલપરોનું અસોસિએશન મહારાષ્ટ્ર ચેમ્બર ઑફ હાઉસિંગ ઇન્ડસ્ટ્રી પોતાના નિયમનો લઈને આવ્યું. ત્યાર પછી કેન્દ્ર સરકારે રિયલ એસ્ટેટને લગતા નિયમનોનો પ્રસ્તાવ મૂક્યો અને છેલ્લે મહારાષ્ટ્ર રાજ્ય સરકાર પણ આ ઍક્ટ બાબતે પોતાની આવૃત્તિ સાથે હાજર થઈ.

આવી પરિસ્થિતિમાં પ્રશ્ન ફક્ત એ ઊભો થાય છે કે કેન્દ્ર અને રાજ્ય સરકાર એમ બે સ્તરે રિયલ એસ્ટેટ ઍક્ટ જરૂરી છે? મુંબઈની રેસિડેન્શિયલ પ્રૉપર્ટીની વાત આવે ત્યારે એને લીધે ગૂંચવાડો અને પ્રોજેક્ટ ક્લિયરન્સમાં વધુ વિલંબ ઊભો નહીં થાય?

શરૂઆતની દ્વિધા

ફન્ડ-મૅનેજમેન્ટ કરનારા એક્સપર્ટો કહે છે કે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે શરૂઆતના તબક્કે અનેક નિયમનો સાથે ચાલવાનું થોડું દ્વિધાજનક છે અને એને લીધે થોડી સમસ્યા ઊભી થવાની શક્યતા છે. જોકે આ દ્વિધા ટાળી શકાય એવી છે એમ કહેતાં તેઓ કહે છે, ‘સેન્ટ્રલ લેવલ ઍક્ટ સ્પષ્ટ કરે કે નિયમનોનો કયો હિસ્સો જરૂરી છે અને એનું કયું પાસું સ્ટેટના હિસાબે વધુ મહત્વનું છે. આ ઉપરાંત સ્ટેટ લેવલ ઍક્ટ રજૂ કરવામાં આવે ત્યારે સેન્ટ્રલ લેવલ ઍક્ટમાં પહેલેથી શું છે એની પૂરતી તપાસ કરી એને સમજી લેવું જોઈએ અને પછી સેન્ટ્રલ લેવલ ઍક્ટમાં જે ન કહેવાયું હોય એ વસ્તુને સ્પષ્ટ રીતે વ્યાખ્યાયિત કરવી જોઈએ. આને લીધે થોડી દ્વિધા કે સમસ્યા ઓછી થશે.’

પ્રોજેક્ટની પરવાનગી બાબતે વિલંબની શક્યતાઓ અસ્તિત્વ ધરાવે છે. જોકે આ વિલંબની સમસ્યાની સામે ગ્રાહકોને પારદર્શકતાનો લાભ પણ એટલો જ મળશે.

વિરોધાભાસી વ્યાખ્યાઓ

એક્સપર્ટોનો મત એવો છે કે જો ઍક્ટમાં વિરોધાભાસી વ્યાખ્યાઓ અને ઉપાયોમાં પણ વિરોધાભાસ હોય તો એની અસર ફ્લૅટ ખરીદનાર પર થાય છે. ગ્રાહકના હિતમાં થોડું ઓછું વિચારતો ડેવલપર અથવા તેની સાથે ઓછો મૈત્રીપૂર્ણ વ્યવહાર કરનારો ડેવલપર આ બન્ને ઍક્ટમાંથી જે ઓછાં કડક નિયમનો હોય એને આગળ રાખવાની કોશિશ કરે છે. એનો અર્થ એમ થયો કે એના કરતાં તો સેન્ટ્રલ ઍક્ટ વ્યવસ્થિત રીતે આલેખાયેલો હોય એ જરૂરી છે અને એમાં દૃષ્ટિકોણ તેમ જ નિયમનો સ્પષ્ટ રીતે રજૂ થયેલા હોય તો એ વધુ સારું પરિણામ લાવી શકે છે.

બમણા કામની શક્યતા

એક્સપર્ટોનું આ બાબતે કહેવું છે કે આમાં બમણું કામ થવાની શક્યતા રહેલી છે. વળી દરેક પ્રોજેક્ટના રજિસ્ટ્રેશન માટે થોડો વધુ ખર્ચ થવાની પણ શક્યતા રહેલી છે. જોકે આ કામમાં થોડો વિલંબ થઈ શકે છે છતાં એની સામે એનો ફાયદો પણ ઘણો મોટો છે. દરેક પ્રોજેક્ટની ઝીણામાં ઝીણી વિગતો ઑથોરિટીની વેબસાઇટ પર મળી રહે છે એટલે આ રીતે પારદર્શકતા વધારવા અને એને જાળવવામાં આ ઍક્ટ અત્યંત મદદરૂપ થઈ શકે છે. આ ઉપરાંત ગ્રાહકના જોખમને ખાળવામાં એ મદદરૂપ થાય છે અને સત્તાધારીઓ દ્વારા પરવાનગી આપતાં પહેલાં વળતી તપાસ કરવાને લીધે સ્થાનિક ગવર્નમેન્ટમાં ચાલતા ભ્રષ્ટાચારને પણ આ ઍક્ટ ઓછો કરશે.

પારદર્શકતા જરૂરી

આપણને શું જોઈએ છે? એક્સપર્ટોના મતે આ સેક્ટરની અંદર યોગ્ય નિયમનો અને વિકાસની વ્યવસ્થિત યોજના હોવી જોઈએ જે સ્થાવર પ્રૉપર્ટીનું વેચાણ વધુ સારું અને પારદર્શક રીતે કરે. નિયમનકર્તાઓએ રિયલ એસ્ટેટના વ્યવસાયના કારોબારને નિષ્પક્ષ રીતે પ્રોત્સાહન આપવું જોઈએ અને પરવાનગી આપનારી સત્તા, સરકાર તથા ફાઇનૅન્શિયલ ઇન્સ્ટિટ્યુશન જેવી તમામ સ્ટેકહોલ્ડર પર કાબૂ ધરાવવો જોઈએ. આ ઉપરાંત સમયસર ફ્લૅટની ડિલિવરી બાબતે પણ તેમનો કન્ટ્રોલ હોવો જોઈએ. પહેલી નજરે જોતાં આ ઍક્ટ ગ્રાહકને લાભ આપતો દેખાય છે, પણ એ ભ્રષ્ટાચાર પેદા કરનારો મુખ્ય મુદ્દો છે.

અનેક કાયદાઓ

આ બાજુ ડેવલપરો નિર્દેશ કરે છે કે મોટા ભાગના સ્ટેટમાં ચાલતા કાયદાઓ રિયલ એસ્ટેટ અને કો-ઑપરેટિવ સોસાયટી જેવા માલિકી ધરાવતા બાંધકામના વેચાણને પ્રોત્સાહન આપે છે. મહારાષ્ટ્રનો જ દાખલો લઈએ તો આપણે ત્યાં મહારાષ્ટ્ર ઓનરશિપ ફ્લૅટ ઍક્ટ છે જે ગ્રાહકોના હિતમાં અને એની સુરક્ષા બાબતે વિચારે છે. આ નવા ઍક્ટને બદલે કેન્દ્રીય કાયદો ઘડનારાઓએ આ પદ્ધતિનો વધુ સારી રીતે ઉપયોગ કરી લઈ હાલના કાયદામાં એને ઉમેરવી જોઈએ.

ફળસ્વરૂપ સમસ્યાઓ

અહીં અનેક સમસ્યાઓ છે જે રિયલ એસ્ટેટ બિલને તૈયાર કરી રજૂ કરવામાં આવે છે ત્યારે આ કાયદો ઘડનારાઓની નજરમાંથી નજરઅંદાજ થઈ જાય છે અને આ સમસ્યા પછી ડેવલપરોને નડે છે. તેઓ બિલ્ડરો પર ઉપકાર કરવામાં અને દંડ ઠોકવામાં ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી દે છે. જોકે જુદી-જુદી સત્તાઓ દ્વારા અપાતી પરવાનગી અને અપ્રૂવલમાં થતા વિલંબ કે ભૂલને તપાસવા માટે કોઈ પદ્ધતિ નથી અને એની કોઈ તપાસ પણ થતી નથી. પ્રોજેક્ટની મંજૂરી માટે આપણે અનેક ઑથોરિટીને મળવું પડે છે.

આ ઉપરાંત શરૂઆતથી બધી મંજૂરી મેળવ્યા પછી પણ સત્તા, ચીફ ઑફિસર્સ કે સરકાર દ્વારા પૉલિસીમાં કરવામાં આવેલા ફેરફારને લીધે ઘણી વાર છેલ્લી મંજૂરી પણ વિલંબમાં મુકાઈ જતી હોય છે. આવીબધી બાબતો ડેવલપરોના હાથમાં નથી હોતી એટલે એના પર રેગ્યુલેટરોએ નજર નાખવી જોઈએ. પ્રોજેક્ટ માટેની બધી મંજૂરીની પરવાનગી એક જ બારીએથી મળી જવી જોઈએ જેથી સમય અને પૈસા બન્નેની બચત થાય એવી ડેવલપરો દ્વારા સતત થતી માગણી સામે સરકાર આંખ આડા કાન કરે છે.

ચર્ચા જરૂરી

તે લોકોના મતે એવી અનેક સખત શરતો છે જેને લીધે ગૂંચવાડો ઊભો થાય છે. પ્રોવિઝન ઑફ બિલ ખરી રીતે તો સામાન્ય માણસના લાભ માટે ડ્રાફ્ટ કરવામાં આવ્યો હોય છે, પણ એની અસર લાંબા ગાળે સામાન્ય માણસ પર નકારાત્મક રીતે પડે છે એટલે એને કાયદા તરીકે અમલમાં મૂકતાં પહેલાં આ બિલ બાબતે ખૂબ જ ચર્ચા કરવાની જરૂરૂ છે. એને બધી રીતે તપાસી દરેક બાજુએથી વિચારવાની જરૂર છે.

બમણી અસર

અમુક એક્સપર્ટોના કહેવા મુજબ રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન ઍક્ટ ખૂબ જ લાભદાયી છે અને એ પારદર્શકતા વધારવામાં મદદરૂપ થાય છે તેમ જ ભારતના રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરનો કારોબાર વધારી ગવર્નમેન્ટની સિસ્ટમમાં પણ લાભદાયી થાય છે. જોકે આ બિલને અમલમાં મૂકતાં પહેલાં એને કેન્દ્ર અને રાજકીય સ્તરના પૉલિસીમેકર સહિત દરેક સ્ટેકહોલ્ડર સાથે ચર્ચવો જોઈએ તથા મંત્રણા કરવી જોઈએ. આપણે ઇચ્છીએ કે આ નવો સૂચિત કરવામાં આવેલો કાયદો વધુ માહિતીની આપ-લે કરનારો અને બિલ્ડર/ડેવલપરો તેમ જ લોકો/ગ્રાહકો વચ્ચે સારી રીતે સંબંધ જાળવનારો બની રહે.

Comments (0)Add Comment

Write comment
quote
bold
italicize
underline
strike
url
image
quote
quote
smile
wink
laugh
grin
angry
sad
shocked
cool
tongue
kiss
cry
smaller | bigger

security code
Write the displayed characters


busy
This website uses cookie or similar technologies, to enhance your browsing experience and provide personalised recommendations. By continuing to use our website, you agree to our Privacy Policy and Cookie Policy. OK