નવા ડ્રાફટ ડેવલપમેન્ટ પ્લાનને લીધે ડેવલપમેન્ટ જ નહીં પણ રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ પણ અટવાઈ ગયા

નવા ડ્રાફ્ટ ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં FSIની જોગવાઈઓથી અનેક પ્રકારની ગૂંચવણો સર્જા‍વાની શક્યતા : કન્વેયન્સની સમસ્યા હજી અધ્ધરતાલ

જયેશ ચિતલિયા

મુંબઈની સૌથી વિકરાળ સમસ્યા રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર સંબંધી છે, જેનો નક્કર ઉપાય રીડેવલપમેન્ટ અને માત્ર રીડેવલપમેન્ટ છે. તેમ છતાં આ વિષયને સરળ અને પારદર્શક તેમ જ ઝડપી બનાવવાને બદલે સરકાર એને વધુ ગૂંચવી રહી હોવાનું પ્રતીત થાય છે. મહારાષ્ટ્રમાં નવી સરકારના આગમન બાદ આ વિષય એના નક્કર ઉકેલ તરફ આગળ વધવાની આશા હતી, જે આશા પર હાલ તો ઠંડું પાણી ફરી ગયું હોય એમ લાગે છે. રાજ્ય સરકારે મુંબઈ માટે તૈયાર કરેલા નવા ડ્રાફ્ટ ડેવલપમેન્ટ પ્લાન અને એમાં FSI સંબંધમાં સૂચવાયેલી જોગવાઈઓ એવી જટિલ જણાય છે કે આ તબક્કે રીડેવલપમેન્ટનાં બધાં કામકાજ જ જાણે ઠપ્પ થઈ ગયાં છે.

કન્ફ્યુઝન અને ગૂંચવણો

સરકાર વિકાસની વાતો જ નહીં, ગીતો ગાયા કરે છે. પરંતુ પગલાં વિકાસને અટકાવનારાં આવી રહ્યાં છે. આ નવા ડેવલપમેન્ટ પ્લાન્સ-૨૦૩૪ સામે અનેક સવાલો ઊભા થઈ રહ્યા છે. આ પ્લાન્સમાં FSI વિશે પણ ઘણી અસ્પક્ટતા દેખાય છે. જુદા-જુદા વિસ્તારો માટે જુદી-જુદી FSI વધુ ગૂંચવણો સરજી રહી છે. કહેવાય છે કે અનેક કન્ફ્યુઝનને પરિણામે બિલ્ડરો-ડેવલપરો પોતે પ્રોજેક્ટ્સ માટે બિડ ભરતા નથી. મુંબઈમાં ૭૦,૦૦૦ જેટલી હાઉસિંગ સોસાયટીઝ છે, જેમાં અનેક પાસે તો કન્વેયન્સ સુધ્ધાં નથી. અગાઉની સરકારે (કૉન્ગ્રેસ) કન્વેયન્સની સમસ્યાને ચૂંટણીનો મુખ્ય મુદ્દો બનાવ્યો હતો, ઠેર-ઠેર સેમિનારો યોજીને કન્વેયન્સની સમસ્યાને દૂર કરવાનાં વચન આપ્યાં હતાં; પરંતુ સરવાળે પરિણામ શૂન્ય રહ્યું હતું, જેને નવી સરકાર ઉકેલશે એવી આશા બંધાઈ હતી. પણ અત્યારે તો આ આશા પણ અધ્ધર જ છે. ક્યારેક થાય કે સરકાર સવાલો અને સમસ્યા ઉકેલવા પર કામ કરી રહી છે કે વધારવા પર? કન્વેયન્સ મામલે પણ વષોર્થી ગૂંચવણો અકબંધ છે. તેમ છતાં એની માર્ગરેખા આજની તારીખે પણ અસ્પક્ટ છે, જેનો ભોગ સોસાયટી બનતી રહી છે. મુંબઈના રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં  કન્વેયન્સ કારમી સમસ્યા બનીને ઊભું છે. નિષ્ણાતો કહે છે કે કન્વેયન્સના મુદ્દામાં તો સીધું સૉલ્યુશન કેમ કરાતું નથી? મોફા (મહારાષ્ટ્ર ઓનરશિપ ફ્લૅટ્સ ઍક્ટ - MOFA)ના કાયદા પ્રમાણે ટેનન્ટેડ પ્રૉપર્ટી હોય તો પણ જે જમીન પર સોસાયટી બની છે એ જમીન સોસાયટીની ગણાય અર્થાત કન્વેયન્સ કોઈ ત્રીજી વ્યક્તિ કે કંપનીને મળી શકતું નથી, માત્ર સોસાયટીને જ મળી શકે છે; કારણ કે સોસાયટીએ બિલ્ડર પાસેથી લેતી વખતે એનાં નાણાં ચૂકવી દીધાં હોય છે. અલબત્ત, અત્યારે પણ આ નિયમ છે અને જાહેર છે. તેમ છતાં સોસાયટીએ એ સાબિત કરવું પડે છે, જેનો ગેરલાભ મોટે ભાગે બિલ્ડરો દ્વારા લેવાતો રહે છે અને નુકસાન કાયમ સોસાયટીને  ભોગવવાનું આવે છે. હાઉસિંગ સોસાયટીને આ કન્વેયન્સ મેળવતાં દમ નીકળી જાય છે. સરકારે આ મામલે પણ સચોટ ઉપાય કરવાની તાતી જરૂર છે, પરંતુ સ્થાપિત હિતો એનો ઉકેલ કરવા દેતા નહીં હોવાનું કહેવાય છે. જોકે હાલમાં રીડેવલપમેન્ટમાં જનારા પ્રોજેક્ટ કન્વેયન્સ મેળવવા આગળ વધી શકે છે, એમાં કોઈ બાધા  નથી. અત્યારે તો માત્ર FSIની નીતિમાં ફેરફારની જોગવાઈ થઈ રહી છે, પણ કન્વેયન્સની નીતિમાં કોઈ ફેરફાર થવાની વાત હજી બહાર આવી નથી.

FSIની મૂંઝવણો પણ ઊંચી

નવા પ્લાન્સમાં FSI વિશેની અધૂરી માહિતી ગૂંચવણ સિવાય કંઈ ઊભું કરતી નથી. સરકારે આ નવા સૂચિત પ્લાન્સ સામે વાંધા કે સૂચનો (ઑબ્જેક્શન-સજેશન) મંગાવ્યાં છે, જે મામલે પણ અસ્પક્ટતા હોવાથી રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ એટલો સમય અટકેલા જ રહેશે. આમ તો સરકાર બિલ્ડર્સ લૉબી પર અંકુશ લાવવાની વાત કરી રહી છે, જ્યારે બીજી બાજુ પગલાં એવાં આવી રહ્યાં છે જેમાં બિલ્ડર-ડેવલપર વર્ગ પર જ આધાર વધી રહ્યો હોય એમ લાગે. હાઉસિંગ સોસાયટીઝમાં આમ પણ પહેલેથી રીડેવલપમેન્ટના વિષયમાં ગૂંચવણ-ગોટાળા અને વિવાદો છે તેમ જ માહિતી તથા સમજનો અભાવ છે ત્યારે સરકારની નીતિઓ વધુ ગેરસમજ ફેલાવે છે. આમ પણ આ વિષયના કાયદાની જોગવાઈઓ વિશે કહેવાય છે કે સરકારી કે પાલિકાના અધિકારીઓ સુધ્ધાં ગૂંચવણમાં રહ્યા કરે છે.

ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરના ઊંચા બોજનું શું?

નિષ્ણાતોના મત મુજબ મુંબઈનો વિકાસ હવે જમીનોની તીવ્ર અછત વચ્ચે માત્ર અને માત્ર વર્ટિકલ થઈ શકે છે. અર્થાત હવે જમીનની પહોળાઈ મળવી મુશ્કેલ છે ત્યાં ટાવર જ બાંધવા પડે એવી નોબત છે, પરંતુ નવા પ્લાન પાસે આના ઉપાય છે કે નહીં એ સવાલ છે; કારણ કે નિષ્ણાતો કહે છે કે સરકારે આ પ્લાનમાં FSI માટે જુદા-જુદા વિસ્તારની દરખાસ્ત મૂકી છે. આ ડેવલપમેન્ટ પ્લાન્સ વીસ વરસના લક્ષ્ય સાથેના છે.  અહીં SRA, સેસ બિલ્ડિંગ્સના રીડેવલપમેન્ટ તેમ જ જૂના વિસ્તારો માટે જુદી-જુદી FSIની પ્રપોઝલ છે. નવાઈની વાત એ છે કે આ નવા પ્લાનમાં દાદર અને અંધેરી જેવા કન્જેસ્ટેડ વિસ્તારમાં ૮ની FSI ઑફર કરાઈ છે; જ્યારે કુર્લા, પરેલ અને D N નગર જેવા ઓછા ગીચ વિસ્તારોમાં ૬ની FSI અપાઈ રહી છે. જ્યાં વધુ FSI છે  ત્યાં ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પર બોજ વધશે, જેને સરકાર પહોંચી વળશે કે કેમ એ સવાલ છે. 

ઇન શૉર્ટ, સરકારે FSIને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સાથે મૅચ કરવાનો પ્રયાસ કર્યો છે કે કેમ? કારણ કે એ વિના સમસ્યાઓ અનેકગણી વધી જઈ શકે છે. કહેવાય છે કે સરકાર FSIનો ઉપયોગ રેડીમેડ સૉલ્યુશન તરીકે કરી રહી છે જે ટૂંકા સમયગાળા માટે કામ કરી જશે, પરંતુ એ આગળ જતાં મોંઘું પગલું જ નહીં; વિનાશક પણ સાબિત થઈ શકે છે. જોકે અમુક વર્ગ એવું માને છે કે શહેરની વસ્તી વધે નહીં તો આ FSI વધારવાનું પગલું સફળ થઈ જશે, પણ આ સંભવ જણાતું નથી. મુંબઈમાં આજે અને આવતી કાલે પણ લોકો આવતા રહેશે અને અહીંના ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પર બોજ વધતો રહેવાનો છે.

મુંબઈ માટે ઘાતક બની શકે

આમ વધુ ઊંચા ટાવર તેમ વધુ બાંધકામ, વધુ લોકોને સમાવવાની પ્રવૃત્તિ. વધુ વસ્તી. આની સામે એટલા લોકો માટે પાણી, વીજળી, રસ્તા, ગાર્ડન, પાર્કિંગ, સિવેજ સિસ્ટમ, ટ્રાન્સર્પોટ વગેરે સમાન માળખાકીય સુવિધાનું શું? જો મકાનો જ બંધાતાં જશે તો જાહેર સુવિધાઓનું શું થશે? આ વિષયમાં ગંભીર ચર્ચા-વિચારણા સાથે જ આગળ વધવું જોઈશે. અન્યથા આ પગલાં મુંબઈ માટે ઘાતક સાબિત થશે. માત્ર હાઇરાઇઝ મકાનો-ટાવર્સ બનતાં જશે તો એનો લાભ માત્ર મોટા બિલ્ડર્સ જ લઈ શકશે એટલું જ નહીં, આવાં મકાનો મોટા-સંપન્ન લોકો માટે જ બનશે. અફૉર્ડેબલ હાઉસિંગ - મધ્યમ વર્ગ-સામાન્ય વર્ગ માટેનાં મકાનોનું શું?

સામાન્ય વર્ગ માત્ર બોજ પર બોજ ઉઠાવે છે

આ સમગ્ર વિષય એવો પેચીદો રહ્યો છે કે કોને દોષ આપવો અને કોને બિરદાવવા એ સમજ પડે નહીં. વાસ્તવમાં કરપ્શન, પૉલિટિક્સ અને કાળાં નાણાંથી  ખદબદતા રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં મહાનગરપાલિકામાં પણ ક્યાં બધું સીધું પાર ઊતરે છે? બિલ્ડર-ડેવલપર વર્ગે કેવા અને કેટલા ખર્ચ કરવા પડે છે એની સ્પક્ટતા કરવાની જરૂર છે ખરી? હવે તો કહેવાય છે કે કેટલાય સરકારી અધિકારીઓ બિલ્ડરો સાથે ચોક્કસ ભાગીદારી ધરાવતા હોય છે, જ્યારે બિલ્ડરો સુપર બિલ્ટ-અપ અને વિવિધ સાઇઝની જગ્યાને નામે ગ્રાહકોને ખરેખર કેટલી જગ્યા આપે છે એ ક્યાં કોઈ ગુપ્ત ગણિત છે? ઇન શૉર્ટ, બિલ્ડરો હોય કે સરકારી અધિકારી કે પછી રાજકારણીઓ, આખરે બધાનો બોજ તો ગ્રાહકો જ ઉપાડે છે. આ ઉપરાંત વિવિધ સરકારી કરવેરા. વૅટ (વૅલ્યુ ઍડેડ ટૅક્સ), સર્વિસ ટૅક્સ, સ્ટૅમ્પડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન વગેરે જેવા ખર્ચ આશરે દસથી પંદર ટકા કૉસ્ટ ઉપર લઈ જાય છે. એક તરફ સરકાર દરેકને ઘર મળી રહે એવી મહત્વાકાંક્ષી યોજના બનાવવાની વાતો કરી સામાન્ય માણસોને પોતાના ઘરનું સપનું બતાવી રહી છે, જ્યારે બીજી બાજુ હકીકતમાં સામાન્ય માણસ સતત બોજ અને બોજ હેઠળ માત્ર દબાતો જાય છે.

કન્વેયન્સની નિષ્ફળતાનાં કારણો

૧. ડિમ્ડ કન્વેયન્સ કે કન્વેયન્સની બાબતમાં લોકોનું અજ્ઞાન.

૨. હાઉસિંગ સોસાયટીના સત્તાવાળાઓની બેદરકારી, સ્થાપિત હિત સમાન સ્વાર્થ,  જરૂરી દસ્તાવેજોનો અભાવ.

૩. જે પ્લૉટમાં FSI બચી હોય તો જમીનમાલિકોનો એમાં અધિકાર હોય છે, જેને કારણે આવા જમીન માલિકો પોતાના સ્વાર્થ ખાતર સોસાયટીનું શોષણ કરે છે.

૪. ઘણી વાર જમીનમાલિક ટ્રાન્સફર માટે તૈયાર હોય છે, પરંતુ સોસાયટી મૅનેજમેન્ટ તેની સાથે યોગ્ય વ્યવહાર કરવામાં બેદરકાર રહે છે. ક્યાંક લૅન્ડલૉર્ડે કાયદેસર નોટિસ મોકલીને લોકોને જાગ્રત કર્યા હોય છે, પણ સોસાયટી બેદરકારી બતાવે છે; જેનો ભોગ તમામ સભ્યો બને છે. આ બાબતો દરેક સ્તરે સોસાયટી સભ્યો તેમ જ મૅનેજમેન્ટમાં કામ કરતા કમિટી મેમ્બર્સ કે ચૅરમૅન-સેક્રેટરી લેવલે પ્રવર્તતી સમજ કે સક્રિયતાના અભાવને પરિણામે ઉદ્ભવે છે.

FSI શું છે?

FSIનો અર્થ છે ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ. અર્થાત પ્લૉટ (જમીન) જેટલી સાઇઝનો હોય એની ઉપર થતું બાંધકામ (બિલ્ટ-અપ એરિયા).  જો FSI ૧ની સામે પાંચ નક્કી થાય તો એક હજાર સ્ક્વેર મીટરના પ્લૉટ પર ૫૦૦૦ સ્ક્વેર મીટરનું બાંધકામ થઈ શકે. જોકે હવે એવી વાતો ચર્ચાઈ રહી છે કે FSIની ગણતરીમાં હવે પછી અન્ય બાબતો પણ સમાવી લેવાય એવી શક્યતા છે.

Comments (0)Add Comment

Write comment
quote
bold
italicize
underline
strike
url
image
quote
quote
smile
wink
laugh
grin
angry
sad
shocked
cool
tongue
kiss
cry
smaller | bigger

security code
Write the displayed characters


busy