રિયલ એસ્ટેટ માટે સરકારે સિંગલ વિન્ડો ક્લિયરન્સ કરવાની જરૂર છે

લોખંડવાલા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરના મોઇઝ લોખંડવાલા છણાવટ કરે છે પ્રૉપર્ટી-માર્કેટને નડતી તકલીફોની

લોખંડવાલા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રાઇવેટ લિમિટેડના મૅનેજિંગ ડિરેક્ટર મોઇઝ લોખંડવાલા રિયલ એસ્ટેટ ઇન્ડસ્ટ્રીને લગતા ઇશ્યુઝ બાબતે તેમ જ લોખંડવાલા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર માટેના તેમના વિઝન વિશે વાત કરે છે.

હાલમાં રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ કેમ આટલું સુસ્તીમાં છે? તમને એનાં મુખ્ય કારણો શું લાગે છે?

આની પાછળ ઘણાં કારણો છે જેમ કે અસ્પષ્ટ નીતિનિયમો અને કપરી નાણાકીય સ્થિતિ. પૉલિસી બનાવનારાઓ જે નિયમોનો અમલ કરાવે છે એને ડેવલપર કે કસ્ટમર બન્નેના દૃષ્ટિકોણથી માર્કેટના ડાયનૅમિક્સ સાથે બરાબર મેળ નથી ખાતો. શૅરધારકો, મિનિસ્ટર્સ, બ્યુરોક્રેટ્સ, અધિકારીઓ અને જુડિશ્યરીની અપ્રૂવલ વિના જ નિયમોનું અમલીકરણ થતું હોવાથી એનો પાંગળો અમલ થાય છે અને વારંવાર નિયમોમાં બદલાવ થઈને નવા નિયમો બનાવવામાં આવે છે. આર્થિક દૃષ્ટિકોણથી જોઈએ તો રિયલ એસ્ટેટ ઇન્ડસ્ટ્રી ઘણા લાંબા સમયથી ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્ડસ્ટ્રીનો દરજ્જો મેળવવાની માગણી કરી રહી છે, જેનો નિર્ણય અભરાઈએ ચડેલો છે. આ સ્પર્ધાત્મક વાતાવરણમાં ફાઇનૅન્સ કરનારી એજન્સીઓને યોગ્ય ફાયદો નથી મળતો. એને કારણે કાં તો ફાઇનૅન્સ એજન્સીઓ પૈસાનું ધિરાણ અટકાવી દે છે કાં પછી ખૂબ મોટા વ્યાજદર લે છે જેનાથી પ્રોજેક્ટ પરવડે એવો રહેતો નથી. એ ઉપરાંત નાણાકીય કાયદાના ઇશ્યુઝ જેવા કે ટાઇમ બાઉન્ડ અપ્રૂવલ, પ્રોજેક્ટ ઇન્શ્યૉરન્સ વગેરેનું યોગ્ય અમલીકરણ ન થતું હોવાથી ફાઇનૅન્સ કરનારી એજન્સીઓ રિયલ એસ્ટેટમાં ઇન્વેસ્ટમેન્ટ કરવા તૈયાર નથી થતી.

ખૂબ ડિમાન્ડ હોવા છતાં

ખરીદ-વેચાણ કેમ થતું નથી? વેચાણ ન થતું હોવા છતાં ભાવ કેમ ઘટતા નથી?

ખૂબ ઊંચી ડિમાન્ડ હોવા છતાં ટ્રાન્ઝૅક્શન્સ નથી થતાં અને વેચાણ ન હોવા છતાં ભાવમાં કોઈ દેખીતો ઘટાડો નથી. છેલ્લા ૨૪ મહિનાથી નીતિઓની નર્બિળતા અને લૉ-એજન્સીઓએ ડેવલપરોને માથે હથોડા ફટકાર્યા હોવાથી કસ્ટમર્સના મનમાં ડર રહે છે અને એને કારણે ડેવલપર-કસ્ટમરના સંબંધોને પણ માઠી અસર થઈ છે. વધુમાં, હોમલોન પર ખૂબ ઊંચો વ્યાજદર, હોમલોન આપવા પર ખૂબબધાં રિસ્ટિÿક્શન્સને કારણે પણ ખરીદ-વેચાણ પર માઠી અસર પડી છે. વારંવારના પૉલિસીઓમાં આવતા બદલાવને કારણે કસ્ટમર્સ પણ નિરાશ થઈ ગયા છે અને તેમને ડેવલપર તરફથી સમયસર શેડ્યુલ મુજબ પ્રોજેક્ટ મળતો નથી. અલબત્ત, છેલ્લા ૨૪ મહિનામાં સંપૂર્ણ મંજૂરી મળવામાં પડતી અડચણોને કારણે કોઈ નવો હાઉસિંગ સ્ટૉક ઊભો થયો નથી અને એને કારણે ડેવલપમેન્ટ અને રેડી સ્ટૉકની અછત ઊભી થઈ છે અને પરિણામે ભાવો ઘટતા નથી.

તાજેતરના હાઉસિંગ રેગ્યુલેટરી બિલ માટે તમારું શું માનવું છે? તમારી દૃષ્ટિએ એની આ સેક્ટર પર કેવી અસર હશે? પૉઝિટિવ કે નેગેટિવ?

ભલે નિયમોની બાબતમાં એ કામ ન કરે, પણ ગવર્નમેન્ટનું આ આવકારદાયી પગલું છે. સેબી (લ્ચ્ગ્ત્)માં જેમ તમામ નાણાકીય ટ્રાન્ઝૅક્શન્સ કોઈ એક જ રેગ્યુલર દ્વારા કન્ટ્રોલ થાય છે, પણ રિયલ એસ્ટેટમાં એવું નથી. લૅન્ડ માટે રેવન્યુ ફંક્શન્સ, પ્રોસેસની મંજૂરી માટે ઍડ્મિનિસ્ટ્રેશન ફંક્શન, રૉ-મટીરિયલ માટે ડેવલપમેન્ટ ફંક્શન અને ફ્લૅટના વેચાણ માટે કૉમોડિટી ફંક્શન અને એમ દરેક માટે જુદાં-જુદાં રેગ્યુલેટર્સ છે. ગવર્નમેન્ટે સિંગલ વિન્ડો ક્લિયરન્સ કરવાની જરૂરી છે. જ્યાં સુધી એ નહીં થાય, હાઉસિંગ રેગ્યુલેટર સામે મોટો બ્લૉક ઊભો થશે.

બધા જ અત્યારે અફૉર્ડેબલ હાઉસિંગની વાતો કરી રહ્યા છે, ગવર્નમેન્ટ સુધ્ધાં; પરંતુ ભાગ્યે જ ખરેખર કોઈએ એ માટે કંઈ કર્યું છે. કેમ? એ વિશે તમારું શું કહેવું છે? શું તમારી કંપનીએ આવો કોઈ પ્રોજેક્ટ પૂરો કર્યો છે?

ગવર્નમેન્ટ સહિત બધા જ અત્યારે અફૉર્ડેબલ હાઉસિંગની વાતો કરી રહ્યા છે, પણ ભાગ્યે જ કોઈ એ બાબતે કરે છે. ઇન્ડિયા માટે આ ખૂબ જ જરૂરી અને નોબલ કૉન્સેપ્ટ છે; પણ આ કૉન્સેપ્ટ અમલી બની શકે એમ નથી; કેમ કે ગવર્નમેન્ટ સબસિડી પર ડિપેડન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ નહીં, માત્ર સેલ્ફ-ફાઇનૅન્સિંગ પ્રોજેક્ટ્સ જ અફૉર્ડેબલ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ્સ કરી શકે છે. એ માટેની જમીન અને રૉ-મટીરિયલ જેવી પાયાની ચીજો ગવર્નમેન્ટ દ્વારા કન્ટ્રોલ નથી ધરાવતી. એ માટે ગવર્નમેન્ટે સેલ્ફ ફાઇનૅન્સિંગ, ટાઇમ-બાઉન્ડ અને પારદર્શક સિંગલ વિન્ડો ક્લિયરન્સ આપવું જરૂરી છે.

તાજેતરમાં રીડેવલપમેન્ટ ક્ષેત્ર મૉડિફાઇડ ડીસીઆર ૩૩ (૭)ને કારણે જાણે સ્થગિત થઈ ગયું છે. એનાથી રીડેવલપમેન્ટ ક્ષેત્રને જનરલી અને તમારા પ્રોજેક્ટ્સને શું અસર થશે?

ડીસીઆર ૩૩ (૭)માં સેસ ભરતાં બિલ્ડિંગોમાં રહેતા ભાડૂતોના રીહેબિલિટેશનની વાત છે. જેમાં લગભગ તમામ બિલ્ડિંગો વષોર્પુરાણા ટેનન્ટ બાયર્સ રેન્ટ ઍક્ટ હેઠળ હોવાથી મેઇન્ટેઇન નથી થયાં. ડેવલપમેન્ટની પરમિશન અને વધારાની એફએસઆઇ પણ ટાઉન પ્લાનિંગ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરનાં ધારાધોરણો મુજબ નથી, પણ એ માટેની કટ-ઑફ ડેટ ૧૯૪૦ની છે એટલે કે ૧૯૪૦ પહેલાં બનેલાં બિલ્ડિંગો માટે જ આ લાગુ પડે છે એટલું જ નહીં, એની સ્કીમ પણ માત્ર ગ્રેટર બૉમ્બેમાં જ અમલી છે, પરાંઓમાં નહીં. એને કારણે ડેવલપમેન્ટમાં અસંતુલિત અને અન્યાયી વલણ રહે છે. હું માનું છું કે રીડેવલપમેન્ટ સ્કીમ આખા સિટીનું ટાઉન પ્લાનિંગ, વસ્તીની ડેન્સિટી અને જરૂરિયાતોને ધ્યાનમાં રાખીને યુનિફૉર્મલી અપ્લાય કરવી જોઈએ.

Comments (0)Add Comment

Write comment
quote
bold
italicize
underline
strike
url
image
quote
quote
smile
wink
laugh
grin
angry
sad
shocked
cool
tongue
kiss
cry
smaller | bigger

security code
Write the displayed characters


busy
This website uses cookie or similar technologies, to enhance your browsing experience and provide personalised recommendations. By continuing to use our website, you agree to our Privacy Policy and Cookie Policy. OK