રીડેવલપમેન્ટના કરાર કરતાં પહેલાં ને પછી ધ્યાનમાં રાખવા જેવાં સ્ટેપ્સ

છેલ્લાં અમુક વરસોથી શહેરમાં રીડેવલપમેન્ટની ચર્ચા વ્યાપક બની છે. અનેક બિલ્ડિંગો રીડેવલપમેન્ટની તૈયારી કરી રહ્યાં છે.



જયેશ ચિતલિયા

જમીનની અછત તેમ જ અન્ય પરિબળોને ધ્યાનમાં લેતાં રીડેવલપમેન્ટ આજના સમયની તાતી જરૂરિયાત પણ બની ગઈ છે. બિલ્ડર-ડેવલપર માટે પણ આ સાનુકૂળ માર્ગ ગણાય છે. આવા સંજોગોમાં મોકાની જગ્યાએ કે પછી પ્રાઇમ લોકેશન પર આવેલાં જૂનાં બિલ્ડિંગોના રહેવાસીઓને જગ્યાના રીડેવલપમેન્ટ માટે હવે વધુ ને વધુ ઑફરો આવતી થઈ છે. મોટે ભાગે શહેરી વિસ્તારો કે પછી વિકસી રહેલાં શહેરોમાં જૂનાં બિલ્ડિંગોનું રીડેવલપમેન્ટ હાથ ધરવામાં આવે છે. મુંબઈ જેવા શહેર માટે તો રીડેવલપમેન્ટમાં જ જગ્યાની સમસ્યાનો ઉપાય પણ છે. આ બાબત કે પ્રોજેક્ટ યોગ્યપણે હાથ ધરાય તો રહેવાસીઓ અને બિલ્ડર બન્ને માટે વિન-વિન સિચુએશન બની રહે છે.

જગ્યાના રીડેવલપમેન્ટ માટે મૂળ તો બિલ્ડરને મળતી વધારાની FSI (ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ) મુખ્ય આકર્ષણ છે. જેટલી વધુ FSI મળે એટલી વધુ સગવડો બિલ્ડર ફ્લૅટધારકોને આપી શકે. પ્રત્યેક વિસ્તારમાં ફાળવવામાં આવતી FSI જુદી-જુદી હોય છે. જેમ કે મુંબઈમાં બાંદરા વિસ્તારમાં ૧.૩૩ની FSI હોય તો બિલ્ડરે ૧૦૦૦ ચોરસ ફૂટના એરિયા સામે ફ્લૅટમાલિકને ૧૩૩૦ ચોરસ ફૂટ જગ્યા આપવાની રહે છે. આ વધારાની જગ્યા બિલ્ડર વધારાની સુવિધાઓ કે ફ્લૅટમાં વધુ જગ્યા આપીને અથવા તો પછી રોકડ વળતરરૂપે આપતો હોય છે. કાંઠાના વિસ્તારોમાં વધારાની FSI સામે અન્ય સગવડો ઉપલબ્ધ કરવી શક્ય ન હોવાથી રહીશોને રીડેવલપમેન્ટથી વિશેષ લાભ થતો નથી. જોકે રીડેવલપમેન્ટનો નર્ણિય લેતાં પહેલાં ફ્લૅટધારકોએ અનેક બાબતોનું ધ્યાન રાખવાનું રહે છે.

સૌપ્રથમ તો રીડેવલપમેન્ટની જરૂર છે કે નહીં? જો તમારી સોસાયટી એકદમ જર્જરિત હાલતમાં હોય અને રિપેરિંગ માટે પૂરતું ભંડોળ ન હોય તો રીડેવલપમેન્ટનો વિકલ્પ જ યોગ્ય ગણાય. રીડેવલપમેન્ટનો પ્રોજેક્ટ હાથ ધરતી વખતે ધ્યાનમાં રાખવા જેવા મુદ્દાઓને સ્ટેપ બાય સ્ટેપ સમજીએ.

રીડેવલપમેન્ટમાં PMCનું મહત્વ

રીડેવલપમેન્ટ માટે સૌથી પહેલાં તો સોસાયટી રજિસ્ટ્રેશનનું સર્ટિફિકેટ, બિલ્ડિંગનો ઓરિજિનલ પ્લાન, સેલ ડીડ, રીડેવલપમેન્ટના ઠરાવની કૉપી, ફ્લૅટધારકનું ઍગ્રીમેન્ટ અને ટાઇટલ ક્લિયરન્સનું સર્ટિફિકેટ તથા સોસાયટી પાસે પ્રોપર્ટી કાર્ડ, NA (નૉન-ઍગ્રિકલ્ચર) ઑર્ડર હોવાં જરૂરી છે. પ્રોડક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટ (PMC)ની નિમણૂક કરવાથી આ તમામ દસ્તાવેજો મેળવવાની જવાબદારી તેને સોંપી શકાય. પ્રારંભમાં સોસાયટીએ બિલ્ડિંગના રીડેવલપમેન્ટ માટેનો પ્લાન તૈયાર કરવા વિશેષ

કમિટીનું ગઠન કરવાનું રહે છે, જે PMCની નિમણૂકની જવાબદારી પણ લે છે. બિલ્ડર પાસેથી ફ્લૅટધારકોને લાભકર્તા રહે એવો સોદો પાર પાડવામાં નિપુણતા એ PMCની પ્રથમ લાયકાત છે. તેણે શરૂથી અંત સુધી ફ્લૅટધારકોના પડખે રહીને તેમને અન્યાય ન થાય એ ધ્યાનમાં રાખવાનું રહે છે.

અમુક બિલ્ડરો નિર્ધારિત સમયમર્યાદામાં નવું બિલ્ડિંગ તૈયાર કરવામાં નિષ્ફળ રહે છે. ઘણા લેભાગુ બિલ્ડરો બિલ્ડિંગ તોડી પાડ્યા બાદ નવું બિલ્ડિંગ ઊભું કર્યા વિના પલાયન થઈ જાય છે કે પછી કરાર મુજબ ભાડું ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જવાના કે ઠરાવ્યા કરતાં ઓછી જગ્યા ફાળવવાના કિસ્સા પણ બને છે. આ બધા પ્રશ્નો ઊભા થાય નહીં એ જોવાનું કામ ભ્પ્ઘ્ને હસ્તક હોય છે.

ડેવલપરની પસંદગી

બિલ્ડિંગના રીડેવલપમેન્ટ માટે PMCની નિમણૂક બાદના ક્રમે ડેવલપર (બિલ્ડર)ની પસંદગી આવે છે. આ માટે બિલ્ડરો પાસેથી ટેન્ડરો મગાવ્યા બાદ કમિટીના સભ્યો અને PMC સાથે મળીને સારા બિલ્ડરોને અલગ તારવી તેમની લાયકાત, વિશ્વસનીયતા, બજારમાં શાખ અને અનુભવના આધારે કોઈ એક બિલ્ડરને મકાનના રીડેવલપમેન્ટ માટે પસંદ કરે છે. અહીં બિલ્ડર દ્વારા ઑફર કરાતા વધારાના લાભો પણ ગણતરીમાં લેવાય છે. જોકે ડેવલપર સાથેની અંતિમ વાટાઘાટો દરમ્યાન સોસાયટીના લઘુતમ ૭૫ ટકા સભ્યોની હાજરી અનિવાર્ય છે.

PMC ઉપરાંત બિલ્ડર સાથે સોસાયટીના રીડેવલપમેન્ટની ડીલ કરવા આ વિષયમાં નિષ્ણાત એવા વકીલની પણ જરૂર પડશે, જે ફ્લૅટધારકોના હિતને ધ્યાનમાં રાખી ઍગ્રીમેન્ટ તૈયાર કરશે. પોતાની મિલકત (ઘર) બિલ્ડરને સોંપતાં પહેલાં બિલ્ડર તરફથી યોગ્ય વળતર મળે, નિર્દિષ્ટ સમયમર્યાદામાં રીડેવલપમેન્ટનું કામ પૂરું કરે તેમ જ ફ્લૅટધારકોની માગણીઓને પૂરી કરવા ફરજ પાડે એવું ઍગ્રીમેન્ટ તૈયાર કરવું પણ જરૂરી છે.

વૈકલ્પિક જગ્યાની સવલત

સોસાયટીના સભ્યોને બિલ્ડિંગ ખાલી કરવાની સાથે જ વૈકલ્પિક રહેઠાણ પૂરું પાડવાની જવાબદારી બિલ્ડરની રહે છે, જે એ જ વિસ્તારમાં આવેલું હોય તો વધુ ઉચિત રહે છે. અન્યથા બિલ્ડરે પ્રત્યેક ફ્લૅટધારકને બજારભાવ પ્રમાણે એક વર્ષનું ભાડું અગાઉથી ચૂકવવાનું રહે છે તથા બીજા વર્ષો માટે પોસ્ટ ડેટેડ ચેક (PDC) આપવાના રહે છે. બિલ્ડિંગ ખાલી કરવામાં તથા નવું બિલ્ડિંગ બંધાયા બાદ એમાં પાછા ફરતી વખતે સામાનની હેરફેરમાં લાગતો ટ્રાન્સપોર્ટનો ખર્ચ પણ બિલ્ડરે જ ભોગવવાનો રહે છે.

ફ્લૅટ ક્યારે ખાલી કરશો?

બિલ્ડર જરૂરી કાનૂની મંજૂરીઓ મેળવી લે, સિક્યૉરિટી ડિપોઝિટ તેમ જ બૅન્ક-ગૅરેન્ટીની જવાબદારીઓ પૂર્ણ કરે અને ફ્લૅટધારકો દ્વારા કરાયેલી તમામ વાજબી માગણીઓ પૂરી કરવા સહમત થઈ એ મુજબનું ઍગ્રીમેન્ટ કરે ત્યાર બાદ જ ફ્લૅટ ખાલી કરી બિલ્ડરને બિલ્ડિંગની સોંપણી કરવી જોઈએ.

પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થાય તો?

સામાન્યપણે રીડેવલપમેન્ટનું કાર્ય બે વર્ષમાં પૂરું થઈ જવું જોઈએ. અપવાદરૂપે ત્રણ વર્ષ લાગી શકે છે. આ સંજોગોમાં ડેવલપરે સોસાયટીના તમામ સભ્યોને એક વર્ષનું વધારાનું ભાડું ચૂકવવું પડે છે. જો ડેવલપર દગો આપે કે તેના વચનમાંથી ફરી જાય તો સોસાયટી સાથેના ઍગ્રીમેન્ટની મદદથી તેની સામે ઍક્શન લઈ શકાય છે. એમાં PMC અને તમે નિયુક્ત કરેલો વકીલ મદદ કરી શકે છે. જોકે આ બધામાં ધાર્યા કરતાં વધુ સમય લાગી શકે છે. આથી અગાઉથી બિલ્ડર વિશે પૂરતી તપાસ કરી યોગ્ય બિલ્ડરના હાથમાં રીડેવલપમેન્ટનું કામ સોંપવું જ હિતાવહ રહે છે.

બિલ્ડિંગ સોંપતાં પહેલાં આટલી તકેદારી જરૂરી

બિલ્ડરને રીડેવલપમેન્ટ માટે બિલ્ડિંગ સોંપતાં પહેલાં નવી ડિઝાઇન પ્રમાણે બિલ્ડિંગના બાંધકામમાં થનારા અંદાજિત ખર્ચ જેટલી જ રકમ સોસાયટીમાં સિક્યૉરિટી ડિપોઝિટ તરીકે બિલ્ડરે જમા કરાવવાની રહે છે. આ ઉપરાંત બિલ્ડરે પ્રોજેક્ટના ૨૫ ટકા રકમની બૅન્ક-ડિપોઝિટ પણ પૂરી પાડવાની રહે છે, જે પૈસા બિલ્ડર સમયસર બિલ્ડિંગ પૂરું ન કરે તો વાપરવાના રહે છે. બિલ્ડર સાથેના કરારમાં તેના દ્વારા ઑફર કરાયેલી તમામ સગવડો, ફ્લૅટનો એરિયા, અન્ય સુવિધાઓ જે સોસાયટીને મળશે એ તમામનો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ કરવો જરૂરી છે; જેથી બિલ્ડર તેના વચનમાંથી ફરી જઈ શકે નહીં.

બિલ્ડરે વધારાના ટ્રાન્સફર ઑફ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ (TDR) ખરીદીને એ સોસાયટીના નામે કર્યા છે કે નહીં એની ખાતરી પણ સોસાયટીના વહીવટદારોએ કરી લેવી જોઈએ, કારણ કે ઘર ખાલી કરતાં પહેલાં TDR ખરીદાયા ન હોય અને જો TDRના કાયદામાં ફેરફાર થાય તો બિલ્ડર ફ્લૅટધારકોને મંજૂર કરાયેલી વધારાની સવલતો ન પણ આપી શકે. આ ઉપરાંત સોસાયટીના સભ્યોએ કૉર્પસ ફન્ડનો પણ આગ્રહ રાખવો જ જોઈએ, કારણ કે આ ફન્ડ પ્રૉપર્ટીના રીડેવલપમેન્ટનું કામ પૂરું થયા બાદ મ્યુનિસિપલ ટૅક્સ તથા અન્ય જવાબદારીઓ પૂરી કરવામાં જ ઉપયોગમાં લેવાય છે.

Comments (0)Add Comment

Write comment
quote
bold
italicize
underline
strike
url
image
quote
quote
smile
wink
laugh
grin
angry
sad
shocked
cool
tongue
kiss
cry
smaller | bigger

security code
Write the displayed characters


busy
This website uses cookie or similar technologies, to enhance your browsing experience and provide personalised recommendations. By continuing to use our website, you agree to our Privacy Policy and Cookie Policy. OK