મુંબઈમાં રીસેલ રિયલ્ટી માર્કેટ વિશે ફેરવિચારણા થશે ખરી?

બાયર્સ અને ઇન્વેસ્ટરોનો પ્રવાહ રીસેલ પ્રૉપર્ટી કરતાં નવા પ્રોજેક્ટ તરફ ફંટાયો  




પ્રૉપર્ટી માર્કેટની પૅટર્ન અને ગતિવિધિઓની સામાન્ય લોકોને ખબર પડે એ પહેલાં જ ઇન્વેસ્ટરો અને જાણકાર બાયરો એનો અર્થ કાઢી લેતા હોય છે. આમેય ભારતની રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં કોઈ ડેટાબેઝ અને પારદર્શિતાનો અભાવ હોવાથી મુંબઈ જેવા શહેરમાં આ ક્ષેત્રમાં સફળતા માટે આ સમજવું જરૂરી છે.

માર્કેટ કૉમ્પિટિશન મોડમાં

છેલ્લા નવ મહિનામાં જ મુંબઈ મેટ્રોપૉલિટન રીજનમાં ડેવલપરોએ ત્રણ ડઝન જેટલા નવા પ્રોજેક્ટ લૉન્ચ કર્યા હોવાથી આવા સ્ટૉકમાંથી ૬૫ ટકા તો વેચાઈ ગયો છે. લોકેશન ગમે એ હોય આવી પ્રોડક્ટ્સ, પ્રાઇસ અને પોઝિશનિંગ પ્રમાણે પ્રોજેક્ટની ડિમાન્ડ ખૂબ છે. આવા પ્રોજેક્ટ્સને પ્રાથમિક તબક્કે જ સારી સફળતા મળે છે, કેમ કે જે-તે વિસ્તારમાં પ્રૉપર્ટીની રીસેલ વૅલ્યુ કરતાં એની કિંમતો ૧૫થી ૩૫ ટકા ઓછી હોય છે.

રીસેલ ટ્રાન્ઝૅક્શનો ઘટ્યાં

મુંબઈમાં સેકન્ડરી રેસિડેન્શિયલ સેલ્સના રજિસ્ટ્રેશન ડેટા તરફ નજર કરતાં એવું સામે આવ્યું હતું કે આવાં ટ્રાન્ઝૅક્શન વધુ ને વધુ લંબાતાં જાય છે અને ખરેખર ટ્રાન્ઝૅક્શનો ઓછા પ્રમાણમાં થાય છે. જોકે ટ્રાન્ઝૅક્શનો લંબાતાં જાય છે છતાં રીસેલ હોમ પ્રાઇસ હંમેશાં ઊંચી કેમ છે એ સમજાતું નથી. ખરીદદારોનો રસ જળવાઈ રહે એ માટે મુંબઈમાં સેકન્ડરી સેલ્સ પ્રાઇસ ઘટવી જોઈએ. પ્રાઇમરી સેલ્સ માર્કેટમાં છેડાયેલી પ્રાઇસ-વૉર જોતાં પ્રાઇસમાં ઘટાડાની પરિસ્થિતિ ઊભી કરવાની જ જરૂર નથી, પરંતુ રીસેલ પ્રૉપર્ટી પ્રાઇસમાં સાર્વત્રિક સુધારાની જરૂર છે.

નવા ઘરની ડિમાન્ડ વધી

છેલ્લા નવ મહિનાના રજિસ્ટ્રેશનના ડેટા પ્રમાણે મુંબઈમાં હોમ બાયર્સ અને ઇન્વેસ્ટરો નવા પ્રોજેક્ટ તરફ વળી રહ્યા છે. મુંબઈની નામચીન પ્રાઇસી રેસિડેન્શિયલ માર્કેટમાં ક્યારેય સાંભળવા ન મળે એવા ડિસ્કાઉન્ટની ઑફરોથી ઘર ખરીદનારાઓનો પ્રવાહ રીસેલ કરતાં પ્રાઇમરી માર્કેટ તરફ જઈ રહ્યાનું હવે છૂપું નથી.

રીસેલ કરતાં નવા પ્રોજેક્ટમાં ઓછી કિંમતોના વિકલ્પને બાયર્સનો જે રિસ્પૉન્સ મળી રહ્યો છે એ સ્પષ્ટ સંકેત છે કે ઇન્વેસ્ટરોને માર્કેટમાં કૂદી પડવાનો આ રાઇટ ટાઇમ છે. ૨૦૧૪ના પહેલાં ત્રણ મહિનામાં મુંબઈનાં વેસ્ટર્ન અને સેન્ટ્રલ સબબ્ર્સમાં મોટા ભાગના રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટ્સ લૉન્ચ થયા છે. આ વિસ્તારોમાં ડિમાન્ડ ખૂબ જ ઊંચી હોવાથી પ્રાઇમરી માર્કેટમાં ખરીદી વધુ ને વધુ પ્રમાણમાં થઈ રહી છે જ્યારે આ સમયગાળામાં જ રીસેલ માર્કેટમાં ટ્રાન્ઝૅક્શનનું પ્રમાણ ન્યુનતમ નોંધાયું છે.

મેઇન્ટેનન્સનું ફૅક્ટર ચાલતું નથી

નવા પ્રોજેક્ટની કિંમતો કરતાં મુંબઈના સારા વિસ્તારોમાં સારી સગવડો ધરાવતી પ્રૉપર્ટીના રીસેલમાં ખૂબ જ ઊંચી કિંમતો માંડવામાં આવે છે. નવા પ્રોજેક્ટ્સમાં મેઇન્ટેનન્સ કરતાં જૂની પ્રૉપર્ટીમાં આ ચાર્જ ઓછો હોવાનું કહીને વેચાણ કરનારાઓ જૂની પ્રૉપર્ટીની ઊંચી કિંમતો હોવાનું સમજાવવાનો પ્રયાસ કરે છે. જોકે આ બરાબર નથી. પ્રૉપર્ટી ટૅક્સની નવી ફૉમ્યુર્લા પ્રમાણે નાના પ્રોજેક્ટમાં રીસેલ યુનિટ કરતાં નવા પ્રોજેક્ટમાં ઘર ખરીદવાનું ફાયદાકારક છે. મેઇન્ટેનન્સ ચાર્જ ઓછો હોવાથી અર્થ નથી સરતો, કેમ કે ભવિષ્યમાં એનું રિવિઝન થઈ શકે છે.

લોકેશનનું મહત્વ ઘટી રહ્યું છે

મુંબઈમા લોકેશન પ્રમાણે પ્રીમિયમ પ્રાઇસનું કારણ પણ વેસ્ટર્ન સબબ્ર્સમાં પ્રૉપર્ટીની કિંમતોથી સમજાય એવું નથી. પરેલ, લોઅર પરેલ, શિવડી અને વડાલા જેવા બિઝનેસ એરિયામાં નવા પ્રોજેક્ટમાં પ્રૉપર્ટીની કિંમતો અને અંધેરી-ગોરેગામ સુધીના વિસ્તારમાં રીસેલ પ્રૉપર્ટીની કિંમતો વચ્ચે હવે કોઈ ખાસ ફરક રહ્યો નથી. જે લોકો બાંદરા-કુર્લા કૉમ્પ્લેક્સ, લોઅર પરેલ કે નરીમાન પૉઇન્ટ જેવા વિસ્તારોમાં આવેલી ઑફિસો સુધી રોજ લગભગ બે કલાકની મુસાફરી કરીને કામ કરવા જાય છે એ લોકો હવે પોતાના કામના સ્થળની નજીકના વિસ્તારોમાં રહેવા જવા લાગ્યા છે. આનું કારણ એ છે કે હવે પ્રૉપર્ટી માર્કેટમાં નજીક અને દૂરનાં સ્થળોનું મહત્વ ઘટી રહ્યું છે. હવે પ્રાઇસ-ગૅપ ખૂબ ઓછો હોવાથી સેન્ટ્રલ સબબ્ર્સના વિસ્તારોમાં રસ લેનારા હોમ બાયર્સ પણ વધી રહ્યા છે.

સેન્ટ્રલ સબબ્ર્સમાં ઊજળી તકો

સેન્ટ્રલ સબબ્ર્સના મુલુંડ, ચેમ્બુર, ભાંડુપ, ઘાટકોપર અને કાંજુરમાર્ગમાં પણ તાજેતરમાં આકર્ષક કિંમતો ધરાવતા રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટ્સ લૉન્ચ થયા છે. આવા વિસ્તારોમાં રીસેલ પ્રૉપર્ટી કરતાં નવા પ્રોજેક્ટ્સમાં ૨૫થી ૩૫ ટકા પ્રાઇસ ઓછી હોવાથી બાયર્સ કે ઇન્વેસ્ટરો નવા પ્રોજેક્ટ્સમાં વધુ રસ લેતા થયા છે. વેસ્ટર્ન સબબ્ર્સમાં અંધેરી-બોરીવલી વચ્ચે પણ આવો જ ટ્રેન્ડ જોવા મળે છે.

આવાં કારણોસર મુંબઈની રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં રીસેલના ઇન્વેસ્ટરો પણ હવે પ્રાઇમરી સેલ્સ માર્કેટ તરફ વળી રહ્યા છે અને આ પ્રાઇસિંગ ટ્રેન્ડનો ફાયદો લઈ રહ્યા છે. દર વર્ષે દોઢથી ત્રણ ટકાનો નીચો નેટ રેન્ટલ જોતાં આવા ઇન્વેસ્ટરો રેન્ટલ ઇન્કમ કરતાં કૅપિટલમાં વધુ ફાયદા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યા છે. સમય પ્રમાણે પ્રાઇસ ટ્રેન્ડ, બુકિંગ પ્રૉફિટ્સ અને ઍસેટ્સ બદલાતાં રહેવાથી વધુ વિકાસ થઈ શકે છે એ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ઇન્વેસ્ટમેન્ટનો આજનો મંત્ર છે. ટૂંકમાં મુંબઈના રિયલ્ટી માર્કેટમાં રેસિડેન્શિયલ રીસેલ ક્ષેત્રે સુધારાનું સ્ટેજ તૈયાર થઈ ગયું છે.

થાણેમાં રીસેલનું માર્કેટ સ્વસ્થ

જોકે મુંબઈ મેટ્રોપૉલિટન રીજનમાં એકમાત્ર થાણે એવું શહેર છે જ્યાં રીસેલ ફ્લૅટ્સ સારાએવા પ્રમાણમાં વેચાય છે. આનું કારણ એ છે કે ત્યાં જાણીતા ડેવલપર્સના નવા પ્રોજેક્ટ કરતાં જૂના ફ્લૅટ્સની કિંમતો પ્રમાણમાં વાજબી છે, પરંતુ સેન્ટ્રલ અને વેસ્ટર્ન સબબ્ર્સમાં ડેવલપરો નવા પ્રોજેક્ટ લૉન્ચ કરી રહ્યા હોવાથી રીસેલ માર્કેટ નીચું જઈ રહ્યું છે. હજી પણ આગામી સમયમાં આ ટ્રેન્ડ ચાલુ રહેવાની શક્યતા છે.  

Comments (0)Add Comment

Write comment
quote
bold
italicize
underline
strike
url
image
quote
quote
smile
wink
laugh
grin
angry
sad
shocked
cool
tongue
kiss
cry
smaller | bigger

security code
Write the displayed characters


busy
This website uses cookie or similar technologies, to enhance your browsing experience and provide personalised recommendations. By continuing to use our website, you agree to our Privacy Policy and Cookie Policy. OK